مرسوم 14-99 يحدد نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية

يهدف هذا المرسوم، تطبيقا لأحكام المادتين 38 و61 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 والمذكور أعلاه، إلى تحديد نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية.

يرفق نموذج نظام الملكية المشتركة الملحق بهذا المرسوم.

طبقا لأحكام المادتين 60 و61 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 والمذكور أعلاه، يلتزم العقاريون المرقون المعتمدون قانونا بإعداد نظام الملكية المشتركة لبناياتهم الجماعية قصد تحديد كل البيانات القانونية والتقنية والمالية المتعلقة بها، وكذا الأعباء والالتزامات التي على المقتنين أن يلتزموا بها أثناء اكتتاب عقد البيع الخاص بأملاكهم العقارية على أساس نموذج نظام الملكية المشتركة موضوع هذا المرسوم.

يتعين على المرقي العقاري أن يوضح أنه خصص وأنجز بعنوان الأجزاء المشتركة المحلات الضرورية لإدارة الأملاك وكذا مسكن البواب عند الاقتضاء.

يتعين على المرقي العقاري، زيادة على ذلك، إعداد ووصف وسائل وأجهزة تسيير الأملاك العقارية المقترحة للتنازل عنها وضمان أو السعي لضمان إدارة الملك خلال مدة سنتين (2) ابتداء من تاريخ بيع آخر جزء من البناية المعنية والعمل على تحويل هذه الإدارة إلى الأجهزة التي وضعها أو عينها المقتنون.

يعد المرقي العقاري نظام الملكية المشتركة طبقا لمواصفات النموذج المحدد في هذا المرسوم ويخضع لشكليات التسجيل والشهر العقاري بموجب عقد موثق بطلب من المرقي العقاري وبموافقة من المقتنين أو الممثل المعين أو المنتخب من طرفهم.

تلغى كل الأحكام المخالفة لهذا المرسوم، لا سيما تلك التي يتضمنها المرسوم رقم 83-666 المؤرخ في 7 صفر عام 1404 الموافق 12 نوفمبر سنة 1983 الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية، المعدل والمتمم.

ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية.

الملحق

نموذج نظام الملكية المشتركة في مجال الترقية العقارية

في سنة ........................................................

بتاريخ ...........................................................

أمام الأستاذ ................................... موثق بـ ...................

بناء على طلب المرقي العقاري أو (المتصرف) .................................... أو المعين/المنتخب ................... الواقع مقره بـ ...................

(التحديد الدقيق للمرقي العقاري أو للمتصرف):

• شخص طبيعي أو معنوي: ...................................

يهدف نظام الملكية المشتركة للبنايات الجماعية الواقعة بـ ................... (المكان، البلدية، الدائرة، الولاية) طبقا لأحكام المواد 60 و61 و62 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 والمذكور أعلاه، إلى تحديد قواعد تسيير وإدارة البنايات الجماعية قصد توضيح كافة البيانات القانونية والتقنية والمالية المتعلقة بها، وكذا الأعباء والالتزامات المفروضة على المقتنين أثناء اكتتاب عقد البيع الخاص بأملاكهم العقارية.

يتعين على المرقي العقاري أن يوضح أنه خصص وأنجز بعنوان الأجزاء المشتركة المحلات الضرورية لإدارة الأملاك وكذا مسكن البواب عند الاقتضاء.

يتعين على المرقي العقاري، زيادة على ذلك، إعداد ووضع الوسائل والأجهزة الضرورية لتسيير الأملاك العقارية المقترحة للتنازل عنها وضمان أو السعي لضمان إدارة الملك خلال مدة سنتين (2) ابتداء من تاريخ بيع آخر جزء من الملك المعني والعمل على تحويل هذه الإدارة إلى الأجهزة التي وضعها أو عينها المقتنون.

نظام الملكية المشتركة هذا إلزامي بالنسبة لجميع المالكين مهما كانت وضعيتهم، والذين عليهم احترام نظام الملكية المشتركة دون أي شكليات خاصة تعتبر ضرورية حتى يصبح إجباريا بالنسبة لهم.

لهذا، يهدف نظام الملكية المشتركة إلى توضيح مآل البناية أو مجموعة البنايات المعنية وتقسيمها إلى أقسام، ويحدد بالتفصيل الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها وكذا توزيع الأعباء التي تقع على عاتق الشركاء في الملك طبقا للتشريع والتنظيم المعمول بهما.

يتضمن نظام الملكية المشتركة بابين:

1- تعيين ووصف تقسيم البناية أو مجموعة البنايات ومآلها.

2- قواعد تسيير وإدارة البناية أو مجموعة البنايات.

الوثائق المرجعية لنظام الملكية المشتركة:

يرجع الأطراف في حدود نطاق التزاماتهم إلى جانب النصوص المبينة أعلاه، إلى الوثائق الآتية التي كانت موضوع إيداع بصفة مسبقة حسب الأولوية لدى الموثق الممضي أسفله بتاريخ .....................................:

• عقد ملكية الوعاء العقاري ................... مسجل بـ ................... حجم ................... مشهر بالمحافظة العقارية بـ ................... حجم ................... الفهرس ...................
• رخصة البناء رقم ................... المؤرخة في ................... والتصاميم الملحقة بها، مسلّمة من طرف ........................................................
• الحالة الوصفية للتقسيم الخاص بالبناية أو مجموعة البنايات معدة بتاريخ ................... من طرف الخبير ................... الواقع مقره بـ ................... يلحق بها:
• مختلف تصاميم البناء لا سيما تصاميم الأساسات، الطابق الأرضي، الطوابق والأسقف، بالإضافة إلى مخططات التجزئة وموقع البنايات والشبكات المختلفة.
• يجب أن تحدد وثائق الرسومات وبشكل مميز بمختلف الألوان وبجميع الوسائل المناسبة مختلف الأجزاء الخاصة بالنسبة للأجزاء المشتركة من الصنف الأول، وتلك المكونة من الصنف الثاني، وتلك المصنفة من الصنف الثالث في هذا النظام.

الجزء الأول - الباب الأول: تعيين ووصف تقسيم البناية أو مجموعة البنايات ومآلها

1-1 تعيين البناية أو مجموعة البنايات:

• تحديد الموقع الدقيق للبناية أو جزء من البناية بالنسبة للمناطق التي تم مسحها مع تحديد القسم ومجموعة الملكية والحصة.
• تحديد البناية (القوام، الرقم، الشارع، التسمية): ........................................................
• تسمية مجموعة البنايات التي ينتمي إليها عند الاقتضاء: ........................................................
• تعيين الأرضية التي بنيت عليها البناية: بنيت البناية أو مجموعة البنايات موضوع هذا النظام في القطعة الأرضية الواقعة بـ ................... (تحديد حسب قواعد الشهر العقاري)، ويقابله:
• من الشمال: ........................................................
• من الجنوب: ........................................................
• من الشرق: ........................................................
• من الغرب: ........................................................
• أصل ملكية العقار: ........................................................
• المساحة: ........................................................

1-2 مآل البناية أو مجموعة البنايات:

يحدد مآل البناية أو مجموعة البنايات من خلال خصائصها وموقعها كما هو محدد في الوثائق الكتابية والبيانية المتعلقة بها.

• المآل الرئيسي للبناية أو لمجموعة البنايات:

إن البناية أو مجموعة البنايات المنشأة والمهيأة على أرض تبلغ مساحتها ............. مترا مربعا والمذكورة أعلاه والمسماة كما ذكر أعلاه، معدة للاستعمال ................... (تحديد استعمال البناية: سكني أو مختلط سكني ومهني أو مختلط سكني وتجاري أو للاستعمال التجاري أو للاستعمال المكتبي حسب الحالة).

1-3 الحالة الوصفية للتقسيم الخاصة بالبناية أو مجموعة البنايات:

البناية أو مجموعة البنايات المعدة للاستعمال ................... مشيدة ومهيأة على أرض مساحتها ............. متر مربع المبينة أعلاه، والمسماة كما هو مبين أعلاه تضم:

• 1- هيكل المبنى السكني يقوم على ............. (الوصف التقني: عدد الطوابق ومشتملات الأرض).
• وصف الواجهة: ...................
• اسم البناية (حسب مخطط الكتلة): ...................
• الدخول إلى البناية: ...................
• السقف: ...................
• 2- محطة الضغط الزائد.
• 3- محول سونلغاز.
• 4- مساحات الوقوف.
• 5- طرق المواصلات.
• 6- شبكة المجاري.

• وصف كل بناية أو مجموعة البنايات:

مثال: 1- البناية (أ) (التحديد يتم بالمقارنة مع مجموعة المباني عند الاقتضاء). هذه البناية منشأة من طابق أرضي ومن ............. طابق، وتتضمن:

• في الطابق الأرضي: ...................
• في الطابق الأول: ...................
• في الطابق الثاني: ................... إلخ.

تقسم البناية أو المجموع العقاري (حسب الحالة) موضوع هذا النظام إلى حصص.

كل قسم يشتمل على أجزاء خاصة معينة على أساس رقم القسم وحصة مشاعة تابعة لكل صنف من الأصناف الثلاثة للأجزاء المشتركة.

وتحدد الحصة المشاعة لمجموعة الأجزاء المشتركة على أساس الحصص النسبية لقسم واحد.

تتناسب حصة الأجزاء المشتركة الخاصة بكل قسم مع المساحة الخاصة (النافعة أو النسبية) لكل قسم بالنسبة للمساحة المذكورة لمجموع الأقسام المعنية.

يعبر عن هذه الحصة بعشرة أجزاء من الألف (10/10.000) بالنسبة للأجزاء المشتركة العامة للصنف الأول، وبالأجزاء من الألف بالنسبة للأجزاء التابعة للصنفين الثاني والثالث.

مجموعة البنايات المبنية حاليا مقسمة إلى ................... أقسام منها:

• ................... أقسام للشقق.
• ................... أقسام للمحلات التجارية.
• ................... أقسام للمحلات المهنية وللخدمات.

ترقم الأجزاء الموجودة في هيكل البناية ................... من ................... إلى ...................

يبين تشكيل الأجزاء في جدول التقسيم أدناه:

(جدول التقسيم: رقم الحصة، موقع ووصف كل حصة، الأجزاء الخاصة، الأجزاء المشتركة العامة (الصنف الأول)، الأجزاء المشتركة في الصنف الثاني، الأجزاء المشتركة في الصنف الثالث).

الباب الثاني: قواعد تسيير وإدارة البناية أو مجموعة البنايات

2-1 تحديد الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة وتكوينها:

2-1-1 تحديد الأجزاء الخاصة وتكوينها:

الأجزاء الخاصة هي الأجزاء التي يملكها مقسمة كل شريك في الملكية والمخصصة له دون غيره، أي المحلات التي تشملها حصته أو حصصه مع جميع المرافق التابعة له.

تتضمن الأجزاء الخاصة بالنسبة لكل محل من المحلات الخاصة المشمولة في هيكل من البناية الجماعية المذكورة أدناه، لكن بشرط وجود الأشياء لا سيما:

• البلاطات والأرضيات المبلطة والأرضيات الخشبية وجميع التلبيسات بصورة عامة.
• سقوف البيوت أي الألواح الخشبية وما يغطيها من جبس ومقوالبات ناتئة والزخارف التي يمكن أن تزين بها السقوف وقطع النجارة التي يمكن أن تجمل بها.
• الحواجز الداخلية وأبوابها.
• أبواب المداخل الخاصة والنوافذ والمساطح والنوافذ التي على شكل أبواب ومغالق الشبابيك بأنواعها والمشربيات المتحركة ودعامات وحواجز النوافذ والشرفات وزجاج الشرفات والمقصورات وهياكلها.
• الطلاء الداخلي للجدران السميكة والجدران الفاصلة.
• الأنابيب والقنوات أو الخطوط الداخلية المخصصة للاستعمال في المحل دون غيره لتوزيع الماء والغاز والكهرباء ولصرف المياه المستعملة والنفايات.
• الأجهزة والصنابير والأقفال واللوواحق التابعة لها.
• التجهيزات الصحية لبيوت الاستحمام وبيوت النظافة والمراحيض.
• تجهيزات المطابخ وأحواضها.
• التجهيزات الفردية الخاصة بالتسخين والماء الساخن الموجودة داخل المحل الخاص.
• الخزانات الحائطية وحافظات الثياب.
• كل ما يخص الزخرفة الداخلية والتأطير والمداخن والرفوف والمرايا والطلاء والخشببيات والصناديق.
• وبشكل عام كل ما هو مندرج داخل المحلات وهو مخصص لاستعمال سكني لا غير.

الأجزاء المشتركة الفاصلة:

يقصد بالأجزاء المشتركة الفاصلة بين الشركاء في الملك المتجاورين: الحواجز أو الحيطان الفاصلة للمحلات الخاصة باستثناء الجدران الأساسية في البناء.

2-1-2 تحديد الأجزاء المشتركة وتكوينها:

الأجزاء المشتركة هي الأجزاء التي يملكها على الشيوع جميع الشركاء في الملك، كل حسب الحصة العائدة إلى كل قسم والمخصصة لجميع الشركاء أو الكثير منهم قصد استعمالها أو الانتفاع بها.

تنقسم الأجزاء المشتركة حسب الحالة إلى ثلاثة (3) أصناف:

• الأجزاء المشتركة من الصنف الأول:

الأجزاء المشتركة من الصنف الأول هي الأجزاء المخصصة لاستعمال جميع الشركاء في الملك وتشمل ما يأتي:

• كل الأرض التي تم تشييد مجموع العقار عليها والأرض التابعة له لا سيما القطع الأرضية المستعملة كحظيرة أو حديقة.
• الباحات وطرق المرور.
• شبكات المواسير وقنوات صرف المياه وقنوات وأنابيب الماء والغاز والكهرباء المؤدية إلى مجموع المباني المعنية.
• مسكن أو مساكن البوابين الموجودة في إحدى البنايات أو في الكثير منها.
• وعلى العموم جميع المرافق ذات المصلحة العامة والاستعمال المشترك بين جميع البنايات.
• الأقبية التي تشكل مفرغات صحية.
• الأجزاء المشتركة من الصنف الثاني:

الأجزاء المشتركة من الصنف الثاني هي الأجزاء المخصصة لاستعمال السكان الذين يشغلون بناية واحدة بعينها وتشمل ما يأتي:

• الأسس والجدران الضخمة الخاصة بالواجهة أو بواجهة السقف أو الحائط الفاصل أو الجدران الضخمة للأرضيات (السقائف والعوارض والروافد) والجزء الأعلى من العمارة الذي يشكل سقفها وبكل ما يتكون منه الهيكل الأساسي للمبنى على العموم.
• زخارف الواجهات وكذلك الشرفات والمقصورات والسطوح ولو كانت مخصصة كلها أو جزء منها لمنفعة أحد الشركاء باستثناء الداربزين والأعمدة الداعمة للنوافذ والشرفات والأطر المزججة ومغاليق الشبابيك بأنواعها التي هي جميعها ملك خاص.
• المحلات والمساحات والارتفاقات المشتركة، ممرات الدخول والأبواب والأبهاء والأدراج وأروقة الإفساح ومحلات أو أماكن الخدمات العامة مثل أماكن العدادات وصناديق القمامة ومسطحات الطوابق وأقفاص السلالم وكذلك الأبواب التي على شكل نوافذ والأطر المزججة المشتركة التي توجد في الأجزاء المشتركة.
• جميع مساحات الإفساح والممرات والمحلات غير المخصصة لاستعمال أحد الشركاء وحده وغير المشمولة في الأجزاء المشتركة العامة.
• المداخن ومجاري التهوية ورؤوس المداخن والصناديق والسراديب ومجاري الدخان وأنابيب تهوية المطابخ.
• القنوات والأنابيب وفتحات مشاعب المواسير وكذلك أنابيب مساقط مياه الأمطار والسرداب وقنوات تفريغ النفايات وكذلك أجهزة تنظيفها.
• قنوات مساقط وصرف المياه المستعملة ومصارف المراحيض والمجاري ومآخذ الهواء والقنوات والأعمدة الصاعدة والنازلة الخاصة بهذه الأنابيب والغاز والكهرباء (باستثناء أجزاء هذه الأنابيب والقنوات التي توجد داخل المحلات الخاصة والمخصصة لاستعمال مالكي هذه المحلات دون غيرهم).
• سراديب هذه القنوات المبنية.
• التفريعات الثانوية المؤدية إلى البناية المعنية والتي تصلها إن اقتضى الحال بمنشآت الهاتف العامة وبالقنوات الرئيسية الخاصة بالماء والغاز والكهرباء والتطهير ومشاغب المواسير.
• جميع الأجهزة والماكنات وتوابعها المعدة للخدمة المشتركة بالبناية، وكذلك جميع الأشياء المنقولة والأوعية الموجودة لسد حاجات البناية في الأجزاء المشتركة مثل تجهيزات الإنارة وصناديق الرسائل وفسحة مدخل العمارة وصناديق القمامة.
• وأخيرا جميع الأشياء أو الأجزاء على العموم غير المعدة للاستعمال الحصري والخاص في جزء من أجزاء الملك المقسوم، أو الأشياء والأجزاء التي ينص القانون أو العرف على أنها مشتركة، مع العلم أن كل هذه الأشياء والأجزاء التي تم عدها ليست على سبيل الحصر.
• الأجزاء المشتركة من الصنف الثالث:

تتضمن الأجزاء المشتركة من الصنف الثالث حصرا المصاعد والآلات الخاصة بها وأقفاص المصاعد المتواجدة بالبنايات.

2-2 حقوق وواجبات الشركاء في الملكية:

2-2-1 أحكام عامة:

• يجب على الشركاء في الملكية أن يحترموا الارتفاقات التي تثقل أو يمكن أن تثقل المحل أو البناية أو المجموع العقاري سواء كانت هذه الارتفاقات ناتجة عن سندات الملكية أو التعمير أو عن الوضعية الطبيعية للمحلات الخاصة بهذا التنظيم أو بالحالة الوصفية للتقسيم.
• يكون كل شريك في الملك مسؤولا حيال الشركاء الآخرين عن تعكير الانتفاع والأخطاء وحالات الإهمال والمخالفات المنصوص عليها في هذا الباب التي يتسبب فيها هو ذاته أو أتباعه أو زواره أو الذين يشغلون محلاته بأي صفة من الصفات. لا يمكن لأي تسامح ولو بمرور الزمن أن يثبت حقا مكتسبا.

2-2-2 استعمال الأجزاء الخاصة:

يحق لكل شريك في الملكية أن يستعمل الأجزاء الخاصة المملوكة له وينتفع منها كما يبدو له بشرط أن لا يمس بحقوق الشركاء الآخرين في الملك في المحلات الأخرى وبتخصيص البناية، وأن لا يقوم بأي عمل يعرض فيه متانة البناية للخطر، وذلك مع التحفظات الآتية:

• 1- التعديلات: يمكنه أن يعدل كما يبدو له تحت مسؤوليته وفي حدود القوانين والتنظيمات المعمول بها الهيئة الداخلية للمحلات التي يملكها. غير أنه يتعين عليه في حالة ثقب الجدران الضخمة الواقعة بين حجرتيه أن ينجز هذه الأشغال تحت مراقبة رجل مهنة، ويجب أن يتخذ كل التدابير اللازمة لعدم الإضرار بمتانة البناية. وسيكون مسؤولا عن كل ما يمكن أن يترتب عن هذه الأشغال من حالات انسياخ أو تدهور في البناية. ويجب أن لا ينجر عن هذه التعديلات مطلقا أية زيادة في أعباء الجيران إلا بموافقة منهم.
• 2- الدكاكين والمتاجر: لا يجوز أن تمارس في المحلات المستعملة كدكاكين أو متاجر أي تجارة يمكن أن تنطوي على أخطار الانفجار أو الحريق أو من شأنها أن تضايق سكان البناية بما قد يصدر عنها من ضجيج أو روائح، مما قد يقتضي تحقيقا لمعرفة المنافع والأضرار. ولا يمكن في أي حال من الأحوال استعمال المتاجر أو الدكاكين للسكن.
• 3- الضجيج: يجب على الشركاء في الملك أن يسهروا على عدم تعكير هدوء البناية في أي وقت من الأوقات بفعل منهم أو من أفراد أسرتهم أو زوارهم أو أناس في خدمتهم. وبالتالي لا يمكنهم إحداث أو السماح بإحداث أي ضجيج غير عادي أو أي عمل بالآلة أو الأدوات أو دونها من أي نوع كان والذي من شأنه أن يضر بمتانة البناية أو إزعاج جيرانهم بالضجيج أو الرائحة الكريهة أو غير ذلك. لا يجوز تركيب أي محرك في الأملاك الخاصة باستثناء المحركات الصامتة بشرط تجهيزها بنظام معد لعدم تشويش استقبال الحصص الإذاعية والمتلفزة. ويمنع بشكل مطلق كل ضجيج أو صخب من أي نوع كان حتى لو كان ذلك داخل الشقق ويسبب إخلالا براحة السكان ويعرض أصحابه عند الاقتضاء لمتابعات قضائية. يسمح بصفة خاصة باستعمال الأجهزة والآلات الصوتية من ذلك على وجه الخصوص مسجلات الصوت والراديو والتلفزيون وآلات الموسيقى وذلك شريطة مراعاة تنظيمات المدينة والأمن.
• 4- الحيوانات: يحظر اقتناء الحيوانات الخطيرة.
• 5- استخدام النوافذ والشرفات والمقصورات: لا يجوز نشر الثياب على النوافذ والشرفات، غير أن نشرها في المقصورات التابعة للمطبخ مسموح به، ولا يجوز نفض الزرابي أو هزها إلا طبقا لأنظمة الأمن الحضري. ولا يجوز وضع أي شيء على أطراف النوافذ والشرفات والمقصورات دون تثبيته لتجنب سقوطه. ويجب وضع المزهريات وأصص النباتات بشكل لا يؤدي سقيها إلى اتساخ الواجهة وإزعاج المارة أو الجيران. لا يجوز أن يطرح أي شيء البتة في الشارع أو الفناء أو الحديقة سواء كان الشيء المطروح ماء أو حطاما أو أي أوساخ كانت.
• 6- اللوحات الاستدلالية - اللافتات: يمكن لكل شريك في الملك أن يثبت على باب شقته أو محله لوحة استدلالية تتضمن اسمه ومهنته. غير أنه لا يجوز أن يوضع على واجهة البناية أي لافتة أو إعلان أو مطيلة من أي نوع كان. ولا يسري هذا الحظر على مالكي الدكاكين أو المتاجر الذين يمكنهم امتلاك لافتة والقيام بالإشهار الذي يرونه مفيدا وذلك طبقا للتنظيم المعمول به.
• 7- الانسجام والصيانة: يجب صيانة أبواب مداخل الشقق والنوافذ ومغالق الشبابيك والستائر وشعريات الشبابيك والدرا بوزنات والحواجز وقضبان دعم الشرفات والشبابيك ويجب أن يسهر أصحابها على إبقائها على حالة جيدة. غير أنه قصد احترام مظهر البناية وانسجامها، فإن التعديلات المتعلقة بالطلاءات الخارجية بما فيها طلاءات أبواب مداخل الشقق تكون موضوع عملية شاملة تقررها جمعية الشركاء في الملك التي تتداول في هذا الشأن.
• 8- صيانة شبكات المياه والصنابير: حرصا على تجنب تسربات في المياه والاهتزازات في القنوات، يجب صيانة الصنابير وطرادات مياه المراحيض وإبقائها في حالة جيدة وعدم التأخر في تصليحها عند اللزوم. تقع مصاريف إصلاح الخسائر الناجمة عن التسرب على عاتق الشاغل المسؤول عن هذا التسرب.
• 9- تدفئة وتنظيف المداخن: يجب القيام بتنقية جهاز تسخين قنوات الدخان والآلات التي تعبر فيها كلما اقتضى الأمر ذلك حسب التنظيمات المعمول بها. ويمنع صراحة استخدام أجهزة الاحتراق البطيء أو المولدة للغازات المضرة أو الوقود التي من شأنها أن تسخم أو تتلف قنوات الدخان بأي صفة من الصفات. لا يجوز أن يتم استخدام قنوات الدخان إلا للغرض الذي خصصت له ولا كمنافذ للتهوية.
• 10- الارتفاقات: يجب أن يتحمل الشركاء في الملك تنفيذ عملية التنظيف المتعلقة بالأجزاء المشتركة وكذلك الترميمات أو الأشغال التي يتم القيام بها. ويجب عليهم عند الحاجة السماح بالمرور للمعماريين والمقاولين والعمال المكلفين بمراقبة هذه الأشغال أو تسييرها أو الإشراف عليها في محلات ملكيتهم المقسومة. ويجب أن يرتبوا بأنفسهم أو بمبادرة من شاغلي المحلات وعلى نفقتهم جميع الأشياء التي يكون وضعها ضروريا (الزرابي، اللوحات الفنية، الأثاث وغير ذلك من الأشياء مختومة كانت أو غير مختومة).
• 11- المسؤولية: كل شريك في الملك مسؤول حيال الآخرين عن نتائج الأضرار التي يتسبب فيها هو أو بإهماله أو التي تكون بفعل شخص أو شيء أو حيوان هو مسؤول عنه قانونا. كل شريك في الملك لا يشغل محلاته بنفسه يبقى مسؤولا شخصيا عن تنفيذ هذا النظام من طرف الذين يشغلون المحلات المذكورة، إلا إذا وجه طعن ضد هؤلاء الشاغلين. ويلزم كل مالك بالاكتتاب على نفقته بالتأمين ضد الأخطار المنصوص عليها في هذه الفقرة.

2-2-3 استعمال الأجزاء المشتركة:

يمكن كل شريك في الملك و/أو كل شاغل له أن يستعمل بحرية قصد الانتفاع بالمحلات التي يملكها الأجزاء المشتركة حسب ما هي معدة له دون أن يعوق حقوق الشركاء الآخرين المستعملين، ولا يمكن أي شريك في الملك و/أو كل شاغل له أن يعرقل أو يستعمل الأجزاء المشتركة خارج استعمالها المألوف، أو يترك فيها أشياء مهما كانت. لا يجوز إدخال أي تغيير على الأشياء المشتركة ولا على الخدمات المشتركة مثل المصاعد وقنوات توزيع الماء والغاز والكهرباء وكل التجهيزات المشتركة إلا بموافقة أغلبية الشركاء في الملك المعنيين.

الجزء الثاني: إدارة وتسيير البناية أو مجموع البنايات

الباب الأول: مجموعة الشركاء في الملك

• تتشكل مجموعة الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له في شكل جمعية ذات شخصية معنوية وتكتسب الشخصية المدنية بمجرد اعتمادها.
• تتشكل المجموعة بمجرد وجود شريكين في الملك على الأقل وتستمر ما دامت المحلات المكونة لها تنتمي لعدة شركاء في الملك وتنتهي في حالة ما إذا أصبحت البناية ملكا لشخص واحد.
• تتولى مجموعة الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له المحافظة على البناية (أو مجموعة البنايات) وكذا التسيير الجيد وإدارة الأجزاء المشتركة ويمكن لها أن تتخذ بهذا الصدد كل التدابير الضرورية.
• وهي مسؤولة عن الأضرار التي تلحق بالشركاء و/أو الغير بسبب العيب في البناء أو عدم صيانة الأجزاء المشتركة منها.
• وهي مؤهلة للتقاضي مدعية أو مدعى عليها ولو كان ذلك ضد بعض الشركاء في الملك.

الباب الثاني: الجمعية العامة

• اجتماع الجمعية العامة:

تنعقد الجمعية وجوبا مرة واحدة في السنة على الأقل خلال الشهور الثلاثة (3) الموالية لانتهاء السنة. ويمكن استدعاءها كلما كان ذلك ضروريا.

تجتمع الجمعية العامة للمرة الأولى بعد شهر على الأكثر من تاريخ تشكل مجموعة الشركاء في الملك في شكل جمعية ذات شخصية معنوية.

تعين الجمعية خلال أول اجتماع لها متصرفا وتحدد أجرته والميزانية التقديرية للوقت المتبقي من السنة المالية الجارية.

يمكن للمرقي العقاري البائع لبناية جديدة ذات ملكية مشتركة أن يعين متصرفا لفترة انتقالية يتعين عليه استدعاء الاجتماع الأول للجمعية العامة حسب الشروط التي تنص عليها أحكام نظام الملكية المشتركة هذا.

• الاستدعاء:

يتولى استدعاء الجمعية العامة عادة متصرف البناية أو مجموعة البنايات وبمبادرة منه. كما يجب عليه استدعاؤها كلما طلب منه الشركاء في الملك و/أو الشاغلون له ذلك.

يتضمن الاستدعاء وجوبا مكان وساعة الاجتماع وتاريخه وكذلك الأسئلة المسجلة في جدول الأعمال.

يبلغ الاستدعاء بواسطة رسالة موصى عليها مع طلب الإشعار بالاستلام أو عن طريق تسليم الاستدعاء مقابل التوقيع في سجل الاستدعاء. وما لم تكن ثمة حالة مستعجلة، يبلغ الاستدعاء قبل خمسة عشر (15) يوما على الأقل من تاريخ الاجتماع.

وإذا لم يبلغ المتصرف بعملية انتقال ما، فإن الاستدعاءات الموجهة قانونا للشاغل القديم تعتبر تبليغا للمالك الشاغل الجديد في حالة انعدام التبليغ المذكور أعلاه.

وفي حالة الشيوع بين عدة أشخاص، يجب على هؤلاء انتداب أحدهم لتمثيلهم. وإذا لم يقوموا بالإعلام بحالة الشيوع وتعيين مندوب، توجه الاستدعاءات إليه وتعد هذه الأخيرة مبلغة بشكل صحيح إلى المالك القديم أو المنزل الذي يختاره.

• جدول الأعمال:

يحدد المتصرف جدول الأعمال. غير أنه يمكن كل شريك في الملك و/أو شاغل له أن يبلغ المتصرف قبل خمسة عشر (15) يوما من تاريخ الاجتماع جميع المسائل التي يطلب تسجيلها في جدول الأعمال.

يجب أن تكون النقطة الإضافية التي تم إدراجها في جدول الأعمال مرفقة بالوثائق الملحقة الضرورية لها، وتكون محل تبليغ للشركاء في الملك و/أو الشاغلين له من طرف المتصرف قبل ثمانية (8) أيام على الأقل من تاريخ الاجتماع.

تبلّغ مع جدول الأعمال في نفس الوقت:

• 1- إيرادات ونفقات السنة المالية المنصرمة وجدول الديون والقروض وكشف الخزينة إذا كانت الجمعية العامة مدعوة للمصادقة على الحسابات.
• 2- الميزانية التقديرية إذا كانت الجمعية العامة مدعوة للتصويت على اعتمادات السنة المالية القادمة.
• 3- الشروط الأساسية للعقد المقترح إذا كانت الجمعية العامة مدعوة للمصادقة على معاملة أو الإذن بها أو كشف تقديري أو صفقة لإنجاز الأشغال.

• سير الجمعية العامة:

لا تصح مداولات الجمعية العامة إلا بحضور ثلثي (2/3) أعضائها على الأقل.

إذا لم يكتمل النصاب، تجتمع الجمعية العامة في الأيام الثمانية (8) الموالية وتصح مداولاتها حينئذ مهما يكن عدد الأعضاء الحاضرين.

لا تصح مداولات الجمعية العامة قانونا إلا في المسائل المدرجة بجدول الأعمال والتي تمت الاستدعاءات والتبليغات بشأنها.

تعين الجمعية العامة رئيسا للجلسة وذلك في بدء كل اجتماع عن طريق التصويت برفع الأيدي. وفي حالة عدم تقدم مرشح لذلك، يتولى تلقائيا رئاستها المالك أو الشاغل الأكبر سنا.

يوقع على ورقة الحضور أعضاء الجمعية العامة عند دخولهم للجلسة ويدرج في تلك الورقة اسم ومنزل كل شريك في الملك و/أو الشاغل له وعند الاقتضاء اسم الوكيل الذي يمثلهم وكذلك عدد الأصوات التي يتمتع بها كل منهم.

يتولى المتصرف أعمال كتابة الجلسة، ولا يجوز في أي حالة للمتصرف وزوجه ولو كانا من الشركاء في الملك أن يترأسا الجمعية العامة.

يتوج اجتماع الجمعية العامة بمحضر يعده كاتب الجلسة ويوقعه بمعية رئيس الجلسة ويسجل في سجل خاص مفتوح لهذا الغرض، ويشتمل على مكان وتاريخ وساعة عقد الاجتماع وعدد أصوات الحاضرين أو ممثليهم وجدول الأعمال والنص الكامل لكل لائحة مع ذكر عدد الأصوات الموافقة وأسماء الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له وأسماء مندوبيهم الذين صوتوا ضد القرار والذين لم يشاركوا في التصويت والذين امتنعوا عن التصويت. ويبلّغ لكل الشركاء في الملك الحاضرين أو غير الحاضرين في الاجتماع.

يكون لكل شريك في الملك عند التصويت في الجمعية العامة من الأصوات ما يعادل الحصص التي يملكها.

ولكل مستأجر حق التصويت عندما يتضمن جدول الأعمال أعباء الصنف الأول وأشغال الترميم التي يرى أغلبية الأعضاء ضرورة القيام بها، وكذلك عندما يكون الشريك في الملك المعني غائبا أو غير ممثل تمثيلا قانونيا.

يمكن الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له أن يمثلهم وكيل لهم يختارونه باستثناء المتصرف أو زوجه. والعاجزون يتم تعويضهم بممثليهم القانونيين.

وفي حالة شيوع الحصة وانعدام الممثل المشترك، يتولى رئيس المحكمة تعيين وكيل لهم بناء على طلب من أحد الشركاء في الحصة المشاعة أو من المتصرف.

لا يمكن للوكيل أن يتلقى أكثر من تفويض واحد للتصويت.

• شروط اتخاذ القرارات بالأغلبية في الجمعية العامة:

تتخذ قرارات الجمعية العامة عن طريق الاقتراع ويسند تنفيذها إلى متصرف البناية الذي عينته والموضوع مباشرة تحت مراقبتها.

لا يمكن أن تفرض الجمعية العامة مهما كانت أغلبية أصواتها على أي شريك في الملك تغيير وجهة الأجزاء الخاصة به كما هي محددة في نظام الملكية المشتركة، ولا كيفيات الانتفاع بهذه الأجزاء.

تتم المصادقة على قرارات الجمعية بالأغلبية البسيطة من أصوات الأعضاء الحاضرين أو الممثلين عندما تتعلق خاصة بما يأتي:

• المسائل المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة هذا أو المواضيع التي قد تكون مقررة في النظام الداخلي وجميع المسائل التي تتعلق بالملكية المشتركة.
• الترخيص لبعض الأعضاء بالقيام على نفقتهم بأشغال تلحق الضرر بالأجزاء المشتركة أو بالمظهر الخارجي للبناية وفقا لما هي معدة له.
• كيفيات إنجاز وتنفيذ أشغال باتت إجبارية بموجب الأحكام التشريعية والتنظيمية.
• تغيير توزيع الأعباء التي باتت ضرورية بسبب تغيير استعمال جزء أو عدة أجزاء.

تتم المصادقة بأغلبية ثلثي (2/3) الأعضاء الحاضرين أو الممثلين على القرارات الآتية:

• تعيين متصرف أو عزله.
• جميع أشغال التحسين مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة أو إدخال عناصر جديدة وتعديل محلات ذات استعمال مشترك أو إحداث مثل هذه المحلات بشرط أن تكون مطابقة للغرض الذي هيئت من أجله البناية.
• توزيع مصاريف تسيير الأجزاء المشتركة أو العناصر المحولة أو المستحدثة وصيانتها واستبدالها.

لا تتم المصادقة إلا بإجماع أعضاء الجمعية العامة من الشركاء في الملك على القرارات التي تتضمن ما يأتي:

• الشروط التي تتم بها أعمال التصرف في الأجزاء المشتركة أو في الحقوق التابعة لهذه الأجزاء عندما تكون ناجمة عن التزامات قانونية وتنظيمية.
• تشييد بنايات بغرض إنشاء محلات جديدة ذات الاستعمال الخاص.
• إعلاء البناية أو قرار التنازل لنفس الغرض عن حق إعلاء بناية موجودة على أن تتم الموافقة الصريحة من الشركاء في الملك الذين يشغلون الطابق الأعلى المراد إعلاؤه. يتم إيداع الناتج المتأتي عن أعمال التصرف هذه في ميزانية الجمعية أو يوزع بالرضا بين الشركاء في الملك كل حسب حصته.

تكون القرارات المصادق عليها من الجمعية العامة ملزمة لجميع الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له وذوي حقوقهم. يجب على الأعضاء أن يرفعوا اعتراضهم على قرار الجمعية إلى المحكمة المختصة إقليميا في أجل أقصاه شهران (2) ابتداء من تاريخ تبليغهم بهذا القرار من طرف المتصرف.

الباب الثالث: المتصرف

• التعيين - العزل:

يسند تنفيذ قرارات الجمعية العامة إلى متصرف تعينه هذه الجمعية حسب الشروط المنصوص عليها في هذا النظام لمدة سنتين (2) قابلة للتجديد. يمكن اختيار المتصرف من بين الذين يشغلون البناية أو مجموع البنايات أو من غيرهم.

يمكن عزل المتصرف حسب نفس الشروط المطلوبة لتعيينه، ولا سيما شرط الأغلبية بقرار من الجمعية العامة التي لا تعمل فور ذلك على تعويضه بمتصرف آخر.

في حالة عدم تعيين الجمعية العامة للمتصرف أو إذا تخلى هذا الأخير عن منصبه أو منعه مانع أو تهاون في ممارسة حقوقه وأعماله التي أسندتها الجمعية العامة إليه دون أن تعمل هذه الأخيرة على تعويضه بمتصرف آخر، يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي في البلدية التي توجد بها البناية تلقائيا بتعيين متصرف للبناية بناء على إشعار من أغلبية الشركاء في الملك.

يحدد التعويض المخصص للمتصرف من طرف الجمعية العامة أو بقرار من المجلس الشعبي البلدي عندما يكون صاحب قرار التعيين. ويجب أن يكون هذا التعويض يساوي على الأقل نسبة 5 % من القيمة الإيجارية للمحلات المشكلة للبناية أو مجموعة البنايات.

• دور المتصرف:

يعد المتصرف المفوض الذي ينوب عن جمعية الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له وهو مكلف بتطبيق أحكام هذا النظام وبالعمل على احترام بنوده وتطبيق العقوبات في هذا المجال وبإخطار الجمعية لاتخاذ جميع التدابير اللازمة إذا لم يكن لتدخله أي مفعول.

ويجب عليه فضلا عن ذلك أن يعمل على تنفيذ قرارات الجمعية العامة ولا سيما الأشغال التي تقررها الجمعية المذكورة. وفي حالة العوائق غير المتوقعة، يجب عليه استدعاء الجمعية العامة من جديد أو حتى رفع القضية أمام العدالة.

يكلف المتصرف بإدارة البناية والعمل على الحفاظ عليها وحراستها وصيانتها.

يحرص المتصرف على الهدوء في البناية ويعد التنظيم الداخلي ويعلقه بعد مصادقة الجمعية العامة عليه.

ويدير الأجزاء المشتركة من البناية ويضمن صيانتها الضرورية ويسهر على نظافة البناية وأمنها.

كما يقوم بتوظيف البوابين والمستخدمين المكلفين بالصيانة وتسريحهم ويحدد شروط عملهم حسب النصوص المعمول بها، والجمعية العامة وحدها هي المؤهلة لتحديد عدد مناصب العمل ونوعها.

يمسك المتصرف مجموع أرشيف الجمعية وخاصة ما يأتي:

• جميع الاتفاقيات والمراسلات والأوراق والتصاميم والوثائق المتعلقة بالبناية وجماعة الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له.
• دفاتر الجمعية العامة وخاصة تلك التي تتضمن المحاضر والوثائق الملحقة بها والتي هو مؤهل بتسليم نسخ أو مستخرجات منها والتصديق على مطابقتها للأصل.
• الوثائق الخاصة بالتسيير المحاسبي.
• القائمة التي يتولى إعدادها وضبطها باستمرار والتي تتضمن جميع الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له مع ذكر الأقسام التي يملكونها.

يتولى المتصرف تحضير الميزانية التقديرية التي يخضعها لتصويت الجمعية العامة وهو مكلف بتنفيذها.

وبهذه الصفة يطالب بما يأتي:

• دفع جميع الشاغلين الفعليين وغير الفعليين للمحلات الحصة الفعلية المترتبة عليهم لتغطية النفقات الناجمة عن الصنف الأول من الأعباء.
• دفع الشركاء في الملك مبلغا تقديريا خاصا في مطلع السنة المالية لتنفيذ لوائح الجمعية التي لها صلة على الخصوص بأشغال الصيانة والترميمات الكبرى وأعمال التحسين وزيادة المحلات الخاصة وعمليات الإعلاء أو إعادة البناء.

يقوم المتصرف في حالة الاستعجال باستدعاء جمعية عامة فورا لاتخاذ قرار بشأن فتح الورشة وتمويلها الأول وكذلك دفع الشركاء في الملك مبلغا تقديريا خاصا.

كما يعمل على تأمين البناية ضد الأخطار التي يمكن أن تلحق بها وبالجماعة التي يمثلها ولتغطية هذه الجماعة في مسؤوليتها المدنية المترتبة بسبب أخطاء مستخدميها والأضرار التي تتسبب فيها الأجزاء المشتركة.

يمثل المتصرف الجمعية إزاء الغير وجميع الإدارات.

ويمثلها أمام القضاء سواء مدعيا أو مدعى عليه ولو ضد بعض الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له. ويمكنه أن يتصرف على الخصوص بمعية أو دون أحد الشركاء في الملك أو عدد من هؤلاء الشاغلين قصد الحفاظ على الحقوق المرتبطة بالبناية.

يكلف المتصرف بتحصيل ديون جماعة الشركاء في الملك أو الشاغلين له ويمكنه أن يجبر كل واحد منهم مهما كان السبب المتذرع به على الوفاء بالتزاماته عن طريق التحصيل الإجباري.

يمكن المتصرف في حالة بيع قسم من الأقسام أن يقوم بتحصيل الأموال وأن يعترض على عملية البيع خلال ثمانية (8) أيام من إعلانها للحصول على دفع البائع للمبالغ المستحقة للمجموعة وتسديد الأموال. ولا يمكن الاحتجاج على المتصرف الذي يعترض على البيع في الأجل المذكور بأي عملية دفع أو تحويل لمجموع الثمن أو جزء منه تمت بالتراضي أو بالتقاضي.

يقدم المتصرف باعتباره وكيلا تقريرا عن تسييره ولا سيما كشف الأموال التي تلقاها أو قام بتسبيقها وصرفها لجماعة الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له.

يقدم الحساب سنويا عن تسييره ويعرض حساباته على الجمعية العامة للمصادقة عليها وذلك قبل انقضاء أجل ثلاثة (3) أشهر عقب إقغال السنة المالية.

الباب الرابع: واجبات المرقي العقاري في مجال التسيير الانتقالي للملكية المشتركة

• واجبات المرقي العقاري:

يلتزم المرقي البائع طبقا لأحكام المادة 62 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، بضمان التسيير المؤقت للملكية المشتركة للبنايات الجماعية لمدة سنتين (2) بعد بيع القسم الأخير المكون للبناية أو للمجموع العقاري.

يلتزم كذلك بضمان أو الأمر بضمان الإدارة والتسيير الانتقالي للملكية المشتركة خلال الفترة الانتقالية إلى غاية استدعاء الاجتماع الأول للجمعية العامة قصد وضع الأجهزة المنظمة للملكية المشتركة وذلك ابتداء من تاريخ بيع الجزء الأخير المكون للبناية أو مجموع البنايات.

يحل المرقي البائع أو الشخص المعين من طرفه خلال فترة التسيير الانتقالي محل جميع هيئات تسيير الملكية المشتركة.

ويلتزم كل واحد منهما حسب الحالة بأداء الدور المنوط بالمتصرف كما هو محدد في نظام الملكية المشتركة، واتخاذ كل التدابير الضرورية لتحويل إدارة وتسيير البناية إلى هيئات الملكية المشتركة المعينة قانونا خلال الاجتماع الأول للجمعية العامة المستدعاة من طرفهم.

• نقل الإدارة والتسيير الانتقالي:

تنتهي فترة التسيير الانتقالي المبينة أعلاه بناء على طلب من أغلبية الشركاء في الملك الذين يتم استدعاؤهم مسبقا إلى الجمعية العامة لاستحداث الأجهزة العادية للملكية المشتركة.

يبلّغ المرقي العقاري بطلب موقع قانونا من طرف المتصرف الذي عينته جمعية الشركاء في الملك المعنيين عن طريق رسالة موصى عليها.

يحول المرقي البائع كل الحسابات المالية والمحاسبية التي تم إعدادها طبقا للتنظيم وكذا كل الوثائق والمستندات المتعلقة بتسيير البناية تبعا لمهام والتسيير المعني بموجب محضر تسليم المهام موقع من طرفه ومتصرف الملكية المشتركة الذي انتخبته جمعية الشركاء في الملك أو الشاغلين له.

الجزء الثالث: الأعباء التي تقع على عاتق جماعة الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له

الباب الأول: أعباء الصنف الأول والصنف الثاني

• توزيع الأعباء:

تنقسم الأعباء المختلفة التي تقع على عاتق الشركاء في الملك و/أو الشاغلين له إلى صنفين (2):

• 1- الأعباء من الصنف الأول: المرتبطة بالتسيير العادي والترميمات الصغيرة للأجزاء المشتركة. يتحمل هذه الأعباء جميع الشاغلين الفعليين وغير الفعليين للمحلات، وهي موزعة في حصص متساوية بين الشاغلين الذين يتعين عليهم دفعها للمتصرف حسب الكيفيات التي تقررها الجمعية العامة.
• 2- الأعباء من الصنف الثاني: المرتبطة بالترميمات الكبرى للبناية وصيانتها وأمن الشركاء في الملك أو الشاغلين له. ويتحمل هذه الأعباء الشركاء في الملك وحدهم. يتم توزيع هذه الأعباء بين الشركاء على أساس الحصة المشتركة لكل واحد منهم والمتعلقة بكل قسم.

• أعباء الصنف الأول:

تشمل أعباء الصنف الأول ما يأتي:

• 1- الراتب المخصص للمتصرف والنفقات اللازمة لتسيير إدارة البناية وأجر البواب أو البوابين والمستخدمين الذين يمكن أن يوظفهم المتصرف وكذا التكاليف المرتبطة بذلك.
• 2- دفع مبالغ استهلاك الماء والكهرباء بالنسبة إلى الأجزاء المشتركة العامة ونفقات العدادات العامة، وكذلك فائض الماء الذي يتأتى من الفرق بين بيان حساب العداد العام ومجموع بيانات حساب بقية العدادات الخاصة أو المشتركة ونفقات سير صيانة العتاد الخاص بمحطة الضغط الزائد وترميمه.
• 3- شراء المواد والأوعية اللازمة لصيانة بوابات الدخول والسلالم وأقفاصها وسطوحها.
• 4- مصاريف ونفقات سير التسخين الجماعي وتوابعه.
• 5- نفقات صيانة وإصلاح مؤقتة لإنارة المداخل والمساطح وجميع المحلات والأجزاء ذات الاستعمال المشترك.
• 6- دفع مبالغ التأمين الذي يغطي حوادث العمل والحوادث التي يتسبب فيها مستخدمو إدارة البناية للغير.
• 7- وجميع النفقات التي تستلزمها الترميمات الصغيرة في الأجزاء المشتركة.

يجب على الشركاء تسديد هذه الأعباء لدى المتصرف وفقا للكيفيات التي تحددها الجمعية.

• أعباء الصنف الثاني:

يشمل هذا الصنف من الأعباء ما يأتي:

• 1- نفقات الترميم باختلاف أنواعه المتعلقة بالجدران الضخمة (باستثناء الإصلاحات الصغيرة المتعلقة بهذه الجدران من داخل الشقق والمحلات)، والسقف الخارجي والسطح والواجهات والشرفات والمقصورات ورؤوس المداخن وقنوات الماء والغاز والكهرباء (باستثناء الأجزاء المخصصة من هذه المنشآت للاستعمال الحصري والخاص في كل شقة أو محل)، وأنابيب المياه وصرف مياه الأمطار والمواسير المستعملة وميازيب تفريغ القاذورات (باستثناء الأجزاء المخصصة منها للاستعمال الحصري والخاص في كل شقة أو محل) وبوابات الدخول والأبهاء والسلالم وأقفاص السلالم والمساطح وجميع المحلات المخصصة لخدمة البناية دون غيرها.
• 2- الأشغال أو الترميمات التي يستلزمها الامتلاء في القنوات والذي لا يمكن تحديد أسبابه.
• 3- نفقات تلببيس الواجهات بما في ذلك نفقات طلاء الدرابزين وعوارض دعم الشرفات والنوافذ وألواح النوافذ الخارجية وستائر كل شقة على الرغم من أن هذه الأشياء ملكية خاصة.
• 4- نفقات صيانة وترميم المواسير وصناديق نفايات البناية.
• 5- نفقات صيانة وترتيب محلات مشمولة في الأجزاء المشتركة العامة بما في ذلك نفقات الطلاء.
• 6- نفقات وضع وترميم منشآت الإنارة في الأجزاء المشتركة.
• 7- نفقات صيانة وتعويض القنوات بالنسبة للأجزاء الرئيسية في البنايات الجماعية باستثناء القنوات الخاصة.
• 8- فك المصاعد وأجهزة التسخين وإصلاحها كلها أو جزء منها وكذلك توابعها.
• 9- الضرائب والرسوم المحتملة مهما يكن شكلها والتي ستخضع لها جميع الأشياء والأجزاء المشتركة العامة في المجمع العقاري.
• 10- مبالغ التأمين ضد الحريق والحوادث والمسؤولية المدنية وأضرار المياه وغيرها من الأخطار.
• 11- المصاعد وتضم: نفقات صيانة وإصلاح جميع المصاعد أو جزء منها زيادة على توابعها، استهلاك قوة المحركات وجميع النفقات المترتبة عن تسييره.

يتم حساب المساهمة في هذه الأعباء في إطار الميزانية السنوية وفي حالة العجز يلتزم الشركاء بمبلغ محسوب على أساس كشف تقديري.

• تمويل الأعباء:

تمول الأعباء من خلال:

• 1- ميزانية تقديرية تصادق عليها الجمعية العامة في بداية كل سنة مالية.
• 2- وفي حالة أشغال الصيانة التي يجب القيام بها بصفة مستعجلة بواسطة نداء لتوفير أرصدة تساوي ثلث (1/3) المصروف المزمع إنفاقه وذلك في انتظار انعقاد اجتماع استثنائي تعقده الجمعية العامة بدعوة من المتصرف.

يطالب بدفع المبالغ المحددة أعلاه في الآجال التي تقررها الجمعية العامة.

• دفع الأعباء:

تتم مساهمة الشركاء في الملك وفق طبيعة الأشغال إما في إطار ميزانية سنوية أو بواسطة دفع مبلغ محسوب على أساس كشف عندما يتعلق الأمر بأشغال تم القيام بها لضرورة صيانة الملك المشترك.

يستفيد الشركاء في الملك الذين يلحق بهم ضرر ناتج عن الانخفاض النهائي لقيمة المساهمة في الصندوق أثناء تنفيذ الأشغال أو تلف أو اضطراب ولو مؤقت في الانتفاع من تعويض.

يوزع هذا التعويض الذي يتحمله جميع الشركاء في الملك حسب النسبة الأولية لحقوق كل واحد منهم في الأجزاء المشتركة.

قصد القيام بالأشغال الضرورية في إطار مخطط سنوي للصيانة يتم استحداث صندوق للأموال المتداولة يتم تمويله في مطلع ككل سنة مالية برصيد يدفعه كل شريك في الملك.

يساوي الرصيد المطلوب دفعه نسبة 40 % من مبلغ المساهمة التي يجب أن يساهم بها كل شريك في الملك بموجب المخطط السنوي للصيانة الذي تقرره الجمعية العامة.

على المتصرف أن يقبض الرصيد المذكور أعلاه في الآجال التي تحددها الجمعية العامة وأن يودعه في صندوقه.

يمكن المتصرف أن يلجأ إلى طريقة التحصيل الإجباري في حالة عدم دفع أحد الشاغلين أو الشركاء في الملك لجزء من النفقات المترتبة عليه بعنوان الصنف الأول من الأعباء أو في حالة عدم دفعه القسط المترتب عليه بموجب الأشغال أو الالتزامات بعنوان الصنف الثاني من الأعباء.

يجب على المتصرف في حالة عدم دفع أجزاء الأعباء من الصنف الأول وبعد إنذارين (2) مصحوبين بإشعار بالاستلام ومرسلين خلال الشهر الموالي للأجل المحدد ولكن بدون جدوى، أن يلتمس ضد الشاغل المخل بالتزاماته إصدار أمر بالتنفيذ ترفق به جميع الأوراق الثبوتية وخاصة محضر قرار الجمعية الذي يحدد توزيع أجزاء الأعباء المرتبطة بهذا الصنف ونسخ من الإنذارين وذلك عن طريق التقدم بعريضة لدى المحكمة المختصة إقليميا التي تتبعها البناية.

ينفذ الأمر بالتنفيذ الصادر بهذه الطريقة طبقا للإجراء المعمول به في تحصيل الضرائب.

إذا كان الأمر يتعلق بشريك في الملك لم يف بالتزاماته الناجمة عن تنفيذ القرارات التي صادقت عليها الجمعية العامة وخاصة عدم دفع قسطه من الأعباء المترتبة عليه بعنوان أشغال أنجزت في الأجزاء المشتركة، فإن المتصرف يأخذ رهنا قانونيا على حصة الشريك في الملك المخل بالتزاماته هذه.

إذا لم يقم الشريك في الملك المخل بتسديد ديونه خلال ثلاثة (3) أشهر، سيعمد إلى المصادرة العقارية لملكه الذي يعرض للبيع عن طريق القضاء.

يمكن المتصرف زيادة على هذا الإجراء أن يلجأ إلى الحجز المؤجر أو أن يعمل على تطبيق الحجز على ما يقبضه هذا الأخير من مبالغ الإيجار إذا أجر محله.

ولا يعفي غياب شريك في الملك أو بقاء شقته غير مسكونة من إلزامية دفع مبالغ الأعباء.

الباب الثاني: انتقال الملكية وإلزامية نظام الملكية المشتركة

• انتقال الملكية بالمجان أو بعوض:

يبقى الشريك في الملك السابق في حالة انتقال الملكية إلى شخص آخر ملزما إزاء الجمعية بدفع جميع الديون الناجمة عن الملكية المشتركة نقدا وواجبة الأداء من تاريخ انتقال الملكية سواء كان الأمر يتعلق بدفع الرصيد أو بالدفع النهائي.

في حالة انتقال الملكية بالمجان، يلتزم المستفيد من انتقال الملكية بدفع كل أعباء الملكية المشتركة التي لم يدفعها الشريك في الملك السابق.

وفي حالة انتقال الملكية بعوض، يجب على الشريك في الملك الذي يتنازل عن حصته أن يقدم للموثق شهادة لم يمر على تسليمها شهر تثبت أنه غير مقيد بأي التزام إزاء جماعة الشركاء في الملك. ويجب أن يبلغ إعلان انتقال الملكية للمتصرف عن طريق رسالة عادية موصى عليها مع إشعار بالاستلام بمبادرة من المقتني، ويمكن المتصرف أن يعترض في أجل قدره خمسة عشر (15) يوما ا بتداء من تاريخ إعلان الانتقال لدفع الأموال وذلك للحصول على المبالغ التي ما تزال مستحقة ولم يدفعها المالك السابق.

• إلزامية نظام الملكية المشتركة:

في حالة نقل الملكية، فإن الالتزامات الناشئة عن هذا النظام تتبع العقار وتسري على المقتني الجديد.

يحرر المالك من التزاماته المدرجة في هذا النظام في حالة التنازل عن عقاره، وتقع هذه الالتزامات تلقائيا على عاتق المقتني الذي يراعي نظام الملكية المشتركة للأجزاء المشتركة بصفته شريكا في الملك.

الجزء الرابع: أحكام مختلفة

الباب الأول: البيع والإيجار

• البيع:

يتصرف كل شريك في الملك بكل حرية في المحل الذي يمتلكه وبحصة الأجزاء المشتركة المرتبطة به وهذا مع مراعاة التحفظات المذكورة أدناه.

لا ينفصل الحق في ملكية الأجزاء الشائعة واستعمالها عن نفس هذه الحقوق على الأجزاء المشتركة عن طريق التنازل أو غير ذلك.

يترتب عن بيع محل ما بالضرورة وكنتيجة لذلك بيع جزء من الحقوق الواقعة على الأشياء المشتركة.

بمعزل عن الإعلان بالانتقال المنصوص عليه أعلاه والذي يجب أن يسلم للمتصرف قصد السماح له بضمان تحصيل الديون المحتملة المستحقة من طرف المالك القديم للملكية المشتركة، لا يمكن أن يكون أي تنازل إلزاميا على جماعة الشركاء في الملك إلا بعد تسليم نسخة من العقد للمتصرف.

• الإيجار:

يجب على المالكين الذين تؤجرون محلهم أن يعلموا مستأجريهم بمضمون هذا النظام وبإلزامية تنفيذ التعليمات الواردة فيه.

يجب أن ترسل نسخة من عقد الإيجار الموقع من الطرفين إلى المتصرف في الملكية المشتركة خلال ثمانية (8) أيام من تاريخ توقيعه.

يبقى كل مالك لا يشغل محله بنفسه مسؤولا عن تنفيذ هذا النظام من طرف شاغلي ذلك المحل، ويكون على وجه الخصوص مسؤولا تجاه الملكية المشتركة عن الأضرار المترتبة عن فعل أو خطأ يقترفه مستأجره. ويكون مدينا بالحصة المتعلقة بشقته في الأعباء المحددة في هذا النظام ويشترك بالتضامن في المسؤولية عن الأعباء المترتبة عن الشاغل المستأجر.

الباب الثاني: التأمينات

• تأمين العقار أو مجموعة العقارات:

تؤمن كل العمارات الجماعية والأجزاء المشتركة العامة التابعة للمجمع العقاري من الأضرار المباشرة ضد الحريق والصواعق والانفجار والخسائر الناجمة عن المياه ومن أي أضرار أخرى طبقا لأحكام الأمر رقم 95-07 المؤرخ في 23 شعبان عام 1415 الموافق 25 يناير سنة 1995 والمتعلق بالتأمينات، المعدل والمتمم.

• التأمينات الشخصية:

يجب على كل مالك تغطية مسؤوليته المدنية التي تترتب عن الأضرار المسببة للجيارن من جراء الحريق أو انفجار الغاز أو الكهرباء أو تحطيم الزجاج وكذا الفيضانات وغيرها من الأخطار التي قد تحصل في محله أو شقته طبقا لأحكام الأمر رقم 95-07 المؤرخ في 23 شعبان عام 1415 الموافق 25 يناير سنة 1995 والمتعلق بالتأمينات، المعدل والمتمم.

الباب الثالث: النزاعات

• النزاعات:

يدخل النزاع المتعلق بالقانون الأساسي للملكية المشتركة والمحدد بموجب هذا النظام في اختصاص محكمة الجهة القضائية لمكان البناية.

يعلم المتصرف كل شريك في الملك بجميع النزاعات المرفوعة أمام الجهة القضائية المذكورة أعلاه والمتعلقة بتسيير الجمعية أو تكون هذه الأخيرة طرفا فيها.

تتقادم الدعاوى الشخصية الناشئة عن تطبيق القانون الأساسي للملكية المشتركة المحدد في هذا النظام بين المتصرف أو الشاغل والشاغلين بانقضاء مدة عشر (10) سنوات.

• إشهار نظام الملكية المشتركة:

تصبح أحكام نظام الملكية المشتركة ملزمة لكل الشركاء في الملك ابتداء من تاريخ شهره في المحافظة العقارية الواقعة بمكان تواجد العقار أو الأملاك. يجب على المرقي العقاري أن يلتزم بشهر نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي يمكن أن تطرأ عليه في المحافظة العقارية.

• شكليات التسجيل:

سجل نظام الملكية المشتركة في ............ بتاريخ ............ لدى .......................... تحت رقم ...............

إثباتا لذلك، حرر بمكتب الموثق الممضي أسفله في اليوم والشهر والسنة المذكورة أعلاه.