دور تأمين القروض العقارية في تشجيع التمويل العقاري في الجزائر

دور تأمين القروض العقارية في تشجيع التمويل العقاري في الجزائر The role of mortgage loan insurance in promoting real estate financing in Algeria.  د.ايمان بغدادي ، 1 جامعة المجاهد عبد الحفيظ بوالصوف ميلة، كلية الحقوق (الجزائر)، [email protected] mila.dz تاريخ االستالم: 1212/11/11 تاريخ القبول: 1216/20/18 تاريخ النشر: 1216/20/11 ملخص: عّد التمويل العقاري عملية مالية تهدف إلى تمكين الأفراد أو المؤسسات من الحصول على مبالغ ُ ي مخصصة لشراء أو بناء أو ترميم العقارات عبر القروض العقارية، ويأتي التأمين كضمان أساسي لهذه القروض، إذ يتيح للبنك الممول االستفادة من تعويضات شركات التأمين عند تخلّف المدين عن السداد، ّ ومع تزايد الطلب على القروض العقارية في ظل أزمة السكن أصبح التأمين عليها من أهم الضمانات التي تعتمدها البنوك لحماية مصالحها. كلمات مفتاحية: التمويل العقاري؛ القروض العقارية؛ التأمين؛ الضمانات؛ البنوك. Abstract: Real estate financing is a financial process aimed at enabling individuals or institutions to obtain funds dedicated to purchasing, constructing, or renovating properties through mortgage loans, Insurance serves as a fundamental guarantee for these loans, allowing the lending bank to benefit from compensation provided by insurance companies in case the borrower defaults on payment, With the growing demand for mortgage loans amid the housing crisis, loan insurance has become one of the most important guarantees relied upon by banks to protect their interests. Keywords: Real estate financing; mortgage loans; insurance; guarantees; banks.

عّد من أبرز اآلليات ُ ول السكنات عن طريق القرض العقاري، الذي ي ّ أضحت البنوك في الجزائر تم الداعمة لتنمية القطاع المالي الوطني وقد عمل المشرع الجزائري على سن نصوص تشريعية وتنظيمية تنظّم ّ ّ الجوانب المصرفية والعقارية، خصوصا ما يتعلق بأنماط التمويل ضمن إستراتيجية وطنية تهدف إلى تشجيع ً رؤوس الأموال الخاصة، سواء من طرف البنوك أو الأفراد، للمساهمة في التخفيف من أزمة السكن. فمنذ سنة 1181، أطلقت الدولة مجموعة من الإصالحات االقتصادية شملت المحيط المالي والمصرفي، وأعادت هيكلة النظام البنكي بموجب القانون رقم 42-72 المتعلق بالنقد والقرض، مما جعل القروض البنكية المصدر الأساسي لتمويل السكن وفي هذا الإطار، تقوم المؤسسات المالية والبنوك بمنح القروض العقارية بمختلف أنواع الضمانات، سواء كانت تأمينية أو عينية أو شخصية، خاصة بعد أن تم اعتبار النشاط العقاري نشاطًا تجاريا بغرض تشجيع البنوك على التوسع في تمويل مشاريع الترقية ً العقارية ومنح القروض للمستثمرين الخواص واألفراد. ولتعزيز هذا التوجه، تم استحداث آليات قانونية جديدة تهدف إلى معالجة مشكل السيولة البنكية عّد من أهم الضمانات التي توفر الأمان للبنوك ُ وتقليص نسبة المخاطر عبر تأمين القروض العقارية، الذي ي وتمنحها الثقة في توسيع عمليات التمويل، فشركات التأمين تتحمل المخاطر المحتملة الناتجة عن تعثر السداد أو التقلبات المفاجئة، مما يسهل تمويل مشاريع الترقية العقارية ويشجع االستثمار في المجال ّ العقاري دون تخوف من الخسائر، وبناءا على ذلك، يطرح التساؤل الرئيسي: إلى أي مدى يساهم التأمين ً ُ على القروض العقارية في تشجيع وزيادة فعالية التمويل العقاري لدى البنوك الجزائرية؟.

عّد وسيلة مهمة للتقارب بين البنوك وشركات التأمين حيث ُ التأمين على القروض، بصفة عامة، ي يمكن تحقيق هذا التقارب بعدة أساليب متنوعة، فقد يتم ذلك من خالل امتالك حصص في رأس مال البنك أو شركة التأمين، أو عبر االندماج بين بعض المؤسسات، أو بإنشاء فروع مشتركة، أو حتى عن طريق توزيع منتجات التأمين عبر البنوك لصالح شركات التأمين، وما يلفت االنتباه أن هيئات تأمين ا ما تكون شركات ذات أسهم مشتركة بين البن وك العمومية ً القروض العقارية، التي سنتطرق إليها الحًقا غالب وشركات التأمين العمومية وهو ما يوضح التكامل بين القطاعين، فالبنوك تمنح القروض، بما فيها العقارية، وتعمل أيضا تجاريا في مجال التأمين لتعزيز أرباحها. ً ً في حالة تأمين القرض العقاري، يكون البنك المقرض هو المستفيد الفعلي من عقد التأمين وليس المقترض أو مكتتب العقد مع شركة التأمين، حيث يحصل البنك على التعويض عند تحقق الخطر المؤمن منه، وتسعى البنوك التمويلية، سواء ألصحاب المشاريع أو ألغراض اجتماعية، إلى منح التمويل الة للتمويل، تساعد ّ بطريقة تضمن استرجاع الأموال الممنوحة للمقترضين وينعّد القروض العقارية أداة فع في التخفيف من حدة بعض الأزمات، مثل أزمة السكن، مع توفير ضمانات أساسية مثل التأمين، الذي يمنح البنوك االطمئنان واألمان في عمليات الإقراض. هذا التقارب بين البنوك وشركات التأمين، وتوظيف التأمين كضمان للقروض العقارية يجعل التمويل العقاري أكثر أمانًا ويحفز على توسع القطاع العقاري بشكل مستمر.

حسب المادة 054 من القانون المدني1، فانها عرفت القرض بشكل عام هو عقد يلتزم فيه المقرض بنقل ملكية مبلغ من النقود أو أي شيء مثلي آخر إلى المقترض، بحيث يحق للمقترض استخدام هذا المال أو الشيء خالل فترة القرض وفي المقابل، يتعهد المقترض برد نفس المقدار والنوع والصفة عند انتهاء فترة القرض. على سبيل المثال، في قرض االستهالك، يمنح المقترض مبلغا من المال الستخدامه ألغراض ُ ً شخصية مثل شراء السلع أو تغطية نفقات محددة، مع االلتزام بإعادة المبلغ بنفس القيمة والنوع في نهاية عّد من أبرز الوسائل التمويلية التي توفر السيولة لألفراد، مع ُ المدة المتفق عليها، هذا النوع من القروض ي وضع إطار قانوني واضح يضمن حقوق كل طرف في العقد. وهو أيضاً ما جاء به القانون رقم: 45-40 المؤرخ في 04 فيفري 0440 المتعلق بتوريق القروض الرهنية2، فعرف القرض على أنه السلفيات الممنوحة من البنوك والمؤسسات المالية في إطار تمويل السكن. تتعلق التعريفات السابقة بالقرض بشكل عام، حيث يشمل أي عقد يلتزم فيه المقرض بنقل ملكية مبلغ من النقود أو شيء مثلي آخر إلى المقترض، مع التزام الأخير برد المثل عند انتهاء فترة القرض، أما القرض العقاري، فهناك غياب لنص قانوني محدد ينظمه في التشريع الجزائري، إال أن الفقه القانوني 3 قدم تعريًفا له باعتباره ائتمانًا يمنح بهدف تمويل العقارات . ويمتاز القرض العقاري عن القرض العادي بخصائصه المرتبطة بطبيعة الأموال الممولة، إذ تشمل العقارات أنواعا متعددة من المساكن، الأراضي، الوحدات التجارية أو الصناعية سواء كانت مملوكة لألفراد ً 1 انظر الأمر رقم: 55-55 المؤرخ في 00 سبتمبر 5755 المتضمن القانون المدني، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 04 سبتمبر .5755 2 القانون رقم: 45-40 المؤرخ في 04 فيفري 0440 المتعلق بتوريق القروض الرهنية، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 50 مارس .0440 3 ممدوح محمد خيري هاشم: التأمين العيني في قانون التمويل العقاري الجديد، د.د.ن، د.ط، سنة: 0440، ص: 45

أو المؤسسات ويهدف القرض العقاري إلى تسهيل التملك أو التطوير العقاري، ما يجعله أداة مهمة لتحريك القطاع العقاري والمالي على حد سواء. من الناحية العملية، يوفر القرض العقاري للمقترض إمكانية الحصول على تمويل طويل الأجل، بينما يضمن للبنك المقرض استرداد أمواله من خالل ضمانات مادية أو تأمينية وهو ما يميز هذا النوع من القروض ويجعله أكثر تعقيدا مقارنة بالقروض االستهالكية العادية. ً وهو نفسه ما تضمنه القانون رقم: 55-40 المؤرخ في 00 اوت 0440 المتعلق بالنقد والقرض المعدل والمتمم4، ومازاده هو ضرورة إلتزام المقرض بالتوقيع على الضمان الإحتياطي أو الكفالة أو الضمان. عقد القرض يتميز بأن محله يكون شيئا مثليا، أي يمكن قياسه ووصفه بنفس النوع والكمية، ً ً ا ما يكون هذا الشيء نقًدا، في هذا العقد يقوم المقرض بنقل ملكية الشيء المقترض إلى المقترض، ً وغالب ما يعني أن المقترض يصبح المالك الفعلي للمبلغ أو الشيء ويمكنه التصرف فيه بحرية، مع االلتزام القانوني 5 برد نفس النوع والكمية عند انتهاء فترة القرض . عادةً، يتم هذا العقد بمقابل، سواء كان على شكل فائدة أو التزام إضافي، وهو ما يميز القرض عن الهبة أو الإعارة التي تكون بال مقابل، من الناحية التحليلية يمكن القول إن هذه الصفة المثلية للشيء ّ المقترض تجعل من القرض عقدا واضح المعالم من حيث الحقوق وااللتزامات: المقرض يضمن استرداد ً ماله، والمقترض يحصل على المال الستخدامه، مع التزام محدد بالرد بالمثل، هذا التوازن بين الحقوق وااللتزامات يضفي على عقد القرض طابع الأمان والشفافية، ويجعله أداة فعالة في التمويل سواء على ّ المستوى الشخصي أو في المجال المصرفي.

ونخلص بالقول إلى أن القرض العقاري، يرتبط بالعقار وبذلك ينتمي إلى فئة القر وض طويلة االجل، تمنحه البنوك لالسر بغية تمكينهم من تلبية حاجة إجتماعية، بمعنى سلفة لتمويل السكنات، كما يمنح لمشاريع تمويل االراضي والمباني والعقارات بمختلف انواعها. أ- أنواع القروض العقارية وتنقسم الى:6 - القروض العقارية الموجهة لالفراد ويندرج فيها االشكال التالية:  القرض العقاري الموجه للبناء: يمنح هذا القرض من قبل البنوك لألشخاص الطبيعيين بهدف تمويل عملية بناء سكن عائلي .يتم ُ صرف القرض على دفعات تتناسب مع مراحل البناء، وتتنوع مدة السداد عادة بين 15و02 سنة، من الناحية التحليلية يتيح هذا النوع من القروض للمقترضين الحصول على التمويل الالزم دون الحاجة المتالك كامل المبلغ نقدا، بينما تستفيد البنوك من ضمانات القرض الطويلة الأجل، مما يقلل المخاطر المالية ً ويحفز على االستثمار في قطاع البناء العقاري.  القرض العقاري الموجه للشراء: يستعين بهذا النوع من القروض الأفراد لشراء سكن جاهز أو قيد الإنشاء، ويتنوع إلى شكلين رئيسيين:

يخصص لشراء وحدات سكنية مكتملة البناء، ومستوفية رخصة البناء وشهادة المطابقة وسند ُ الملكية، مثل الوحدات السكنية في إطار السكن االجتماعي التساهمي، هذا النوع من القروض يمنح 6 زوبير براحلية: القرض العقاري والرهن الرسمي في التشريع الجزائري، اطروحة دكتوراه، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة باتنة 5، سنة:

الأمان للمقترضين، إذ يحصلون على مسكن جاهز للسكن مباشرة، كما يحد من المخاطر للبنك ألن العقار قائم وموثق قانونيا. ً

ً يمنح لشراء العقارات قبل اكتمال البناء، أي وفق خطط وتصاميم المشروع، هذا القرض يتطلب ُ متابعة دقيقة لمراحل البناء وصرف الدفعات بشكل متدرج، ويتيح للبنوك التحكم في المخاطر من خالل ضمانات مرتبطة بالعقار أثناء البناء، كما يمنح المقترض فرصة اختيار مسكن مطابق الحتياجاته قبل اكتمال المشروع.7 إذن القروض العقارية، سواء للبناء أو الشراء، ينعد أدوات تمويلية مهمة لتوسيع التملك العقاري وتحريك السوق العقاري، مع ضمان حماية مصالح البنوك من خالل الضمانات التأمينية أو العينية، كما أنها توفر للمقترضين القدرة على االستثمار العقاري طويل الأجل مع تخفيف الضغط المالي الناتج عن الحاجة المتالك كامل قيمة العقار مقدما. ً - القروض العقارية الموجهة للمتعاملين في الترقية العقارية يمنح هذا النوع من القروض العقارية لتمويل إنشاء السكنات والمحالت التجارية والمهنية، ُ سواء كانت مخصصة للبيع أو الإيجار، أو لشراء قطعة أرض بغرض الترقية العقارية .ويهدف القرض إلى دعم المشاريع العقارية في مرحلتي: 7 انظر المرسوم التنفيذي رقم: 55-70 المؤرخ في 5 مارس 5770 المتعلق بنموذج عقد البيع على التصاميم الذي يطبق في مجال الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد: 50 لسنة: 5770، وانظر المرسوم التنفيذي رقم: 005-50 الذي يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم لالمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير واجالها وكيفيات دفعها، الج ريدة الرسمية العدد: 00 لسنة .0450

ويشمل تشييد مختلف المشاريع العقارية من سكنات، محالت تجارية أو منشآت مهنية، مما يتيح للمستفيد من القرض توفير الموارد المالية الالزمة لتنفيذ المشروع دون االنتظار لجمع كامل رأس المال.

ويقصد به زيادة حجم البناء عبر التوسيع، التعلية، أو الترميم، مما يساعد على تحسين قيمة العقار ّ أو رفع كفاءته، وبالتالي تعزيز العائد المتوقع منه سواء عن طريق البيع أو الإيجار.8 نالحظ ان هذا النوع يختلف من القروض عن القروض العقارية الموجهة لألفراد من حيث حجم عتبر قر ًضا قصير الأجل يهدف إلى تمويل مشاريع متوسطة الحجم، ُ المشروع وطبيعة التمويل، فهو عادةً ي ويحددها المستثمر مسبًقا ضمن خطة الترقية العقارية ويتميز هذا القرض بالمرونة في ت و زيع التمويل بحسب مراحل المشروع، وهو ما يقلل المخاطر على البنوك ويضمن استمرارية التمويل وفق تقدم البناء أو التجديد، ومن الناحية االقتصادية هذه القروض تشجع على االستثمار العقاري التجاري والمهني، وتساهم في تحريك السوق العقاري وتحقيق التنمية الحضرية، مع توفير عائد مالي لكل من المقترض والبنك، كما أن االعتماد على خطة محددة مسبًقا يعزز من الضمانات والشفافية ويقلل المخاطر المرتبطة بتأخر أو فشل المشاريع العقارية. ب- خصائص القروض العقارية يمكن إجمالها في النقاط التالية:9

القرض العقاري هو نوع من القروض االستهالكية طويلة الأجل الموجهة لألفراد بغرض تمويل شراء أو بناء السكن، ويتميز بإمكانية سداده على مدى سنوات تصل إلى 12 سنة حيث تحدد مدة السداد وفق قدرة المقترض على التسديد وعمره الذي ال يتجاوز 02 سنة وقدرته على االدخار، مما يضمن التوافق بين القرض واإلمكانيات المالية للفرد ويقلل من المخاطر على البنك، عادةً ال تتجاوز نسبة القرض 82% من قيمة العقار، بينما يساهم المقترض بمبلغ شخصي ال يقل عن 12% من ثمن السكن، وهو ما يعزز التزامه ويقلل من مخاطر التعثر ويشكل التأمين جزءا أساسيا من شروط القرض، حيث يقوم المقترض ً ً بتأسيس وثيقة التأمين لدى شركة ضمان القرض العقارية )SGCI( لصالح البنك، الذي يكون المستفيد من التعويض في حال تحقق الخطر المؤمن عليه، مثل العجز عن السداد ويقوم المقترض بسداد أقساط ا، حيث يسجل العقار الممول كضمان قانوني السترداد ً التأمين. كما يعد الرهن العقاري ضمانًا إضافي القرض في حالة تخلف المقترض عن السداد مما يوفر للبنك الأمان المالي ويتيح للمقترض الحصول على التمويل دون الحاجة لتوفير كامل المبلغ مقدما، ويجمع القرض العقاري بين التمويل طويل الأجل ً والضمانات التأمينية والمساهمة الشخصية، ما يجعله أداة فعالة لتشجيع التملك العقاري وتح ريك السوق ّ العقاري، ويعزز االستثمار المستدام في قطاع البناء والسكن مع حماية مصالح البنوك وتقليل المخاطر المرتبطة باإلقراض.

إن صور تأمين القرض عامة، يكون في ثالثة أشكال كمايلي: - تأمين الإعسار - تأمين الكفالة - تأمين الضمان الإحتياطي. وفي مجال التمويل العقاري فإننا نجد صنفان من التأمين هما:10 - تأمين خاص متعلق بالمال العقاري الممول بالقرض المرهون - تأمين خاص بالمقترض وبذلك فإن صور التأمين على مختلف الأخطار المتاح لالفراد في القرض العقاري هي: 10 الياقوت عرعار: المرجع السابق، ص: 555

- التأمينات على االشخاص - التأمين للعقار ضد الكوارث الطبيعية. وتجدر الإشارة الى انه يوجد تأمين متخصصا من شركة متخصصة لتامين القرض العقاري، والذي سوف نتطرق له الحقا، أيضاً يوجد تامينات تروج وتقتنى من البنوك بحكم اتفاقيات ثنائية مع شركات التأمين، كمنافذ للتسويق لمنتوجات التأمين واقتنائها عبر البنوك، بما فيها تامينات على االشخاص من أجل القروض العقارية.11 أ- تامينات الأشخاص الخاصة بالقرض العقاري تأمينات الأشخاص نوع من التامين، تقوم به شركات تأمينية متخصصة فيه، وهي فروع من شركات التأمين على الأضرار الناشطة بالسوق التأميني الجزائري، إذ جاءت هذه الشركات المتخصصة

المقترض، عند تحقق حادثة الوفاة، يصبح البنك المستفيد من رأس مال الوفاة المتفق عليه في عقد التأمين، أي مبلغ التأمين، وهو ما يضمن له استرداد القرض في حالة وفاة المقترض، اذن ي عد هذا النوع ُ من التأمين محفزا للبنوك على تمويل الأفراد في المجال العقاري، ألنه يقلل بشكل كبير المخاطر المالية ً ا مثل الرهن الرسمي الذي يخول له ً المرتبطة بفقدان المقترض. فعلى الرغم من أن للبنك ضمانًا قانوني الحجز على العقار واستيفاء الدين عند امتناع المقترض عن دفع الأقساط، فإن استرداد مبلغ القرض من ورثة المتوفى قد يكون صعبا أو معقدا، بسبب الإجراءات القانونية أو قدرة الورثة على السداد، لذلك يلزم ً ً ُ البنك المقترض بإجراء تأمين الوفاة لصالح البنك، ليكون الضمان المالي فعاًال ويضمن استمرار قدرة البنك على استرداد الأموال الممنوحة دون االعتماد فقط على الإجراءات القضائية أو الورثة، وبهذا الشكل، يجمع التأمين على الحياة بين حماية مصالح البنك وتقليل المخاطر المالية، ويتيح في الوقت ذاته للمقترض الحصول على تم ويل طويل الأجل بثقة، مما يعزز التمويل العقاري ويحفز االستثمار في القطاع العقاري.13 - التأمين على العجز : حسب المادة 61 من قانون التأمينات، من بين الأخطار التي تغطيها تأمينات الأشخاص والتي تصلح لتكون ضمانة في القرض العقاري، يأتي التأمين ضد العجز، سواء كان العجز الدائم الجزئي أو الكلي أو العجز المؤقت عن العمل، الذي قد يصيب المقترض ويمنعه من الوفاء بالتزاماته تجاه البنك وسداد الأقساط في المواعيد المحددة، يحدث هذا العجز نتيجة حوادث أو أمراض أو حاالت بطالة، وفي هذه الحاالت تتدخل شركة التأمين لتقديم التعويض المالي للمستفيد، وهو في سياق القرض العقاري غالبا البنك المقرض. ً ا للبنك ضد المخاطر المرتبطة بعدم قدرة المقترض ً إذن يوفر هذا النوع من التأمين ضمانًا إضافي على السداد نتيجة ظروف غير متوقعة، مما يقلل من احتمالية الخسائر المالية ويعزز الثقة في منح التمويل 13 انظر إيمان بغدادي: دروس تطبيقية لمقياس: عقود خاصة، طلبة سنة ثالثة لسانس، قانون خاص، دفعة: 0400-0405، السداسي الثاني،

العقاري لألفراد، كما يتيح هذا التأمين للمقترض االطمئنان إلى أن التزاماته تجاه البنك مغطاة جزئيًا أو كليًا في حال وقوع العجز، ما يجعل القرض أكثر أمانًا ويحفز البنوك على تقديم التمويل حتى في الحاالت التي قد تحمل مخاطر أعلى، بالتالي يعد تأمين العجز أداة تكميلية مهمة للضمانات التقليدية مثل: ُ الرهن العقاري والتأمين على الوفاة، حيث يسهم في حماية مصالح البنك وتحفيز تمويل المشاريع العقارية بثقة واستقرار. ب- تأمين العقار المبني من الكوارث الطبيعية : ينص الأمر رقم 11-21 المؤرخ في 16 أوت 1221 على إلزامية التأمين على الكوارث الطبيعية وتعويض الضحايا14، وقد تم فرض هذا الإجراء بعد وقوع زلزال والية بومرداس بهدف حماية الممتلكات العقارية والمواطنين من المخاطر الطبيعية الكبيرة، فبموجب هذا التأمين، تتحمل شركات التأمين مسؤولية التعويض عن الأضرار التي تلحق بالعقارات نتيجة كوارث طبيعية محددة مثل الزالزل والفيضانات والعواصف وغيرها، بشرط أن تكون هذه الحوادث مشخصة ومعلنة رسميا ككارثة طبيعية من قبل الجهات ً المعنية، ويتم تحديد طبيعة الكوارث المغطاة وكيفية إعالنها من خالل المرسوم التنفيذي رقم -21 062 المؤرخ في 07 أوت 0221، الذي يوضح الإجراءات والتفاصيل المتعلقة بتطبيق التأمين على آثار الكوارث الطبيعية.15 إذن يعد هذا التأمين أداة حماية مالية أساسية للمقترضين والبنوك على حد سواء، فهو يقلل ُ المخاطر المرتبطة باالستثمار العقاري في مناطق معرضة للكوارث الطبيعية، ويضمن تعويض الخسائر المادية، مما يعزز استقرار القطاع العقاري والمالي، كما أن إلزامية هذا التأمين ينحفز على االلتزام بالمعايير الوقائية والبناء اآلمن، وتوفر طمأنينة للبنوك عند منح القروض العقارية، حيث يقل احتمال فقدان الأموال 14 الأمر رقم: 50-40 المؤرخ في 00 اوت 0440 المتعلق بإلزامية التأمين على الكوارث الطبيعية وبتعويض الضحايا، الجريدة الرسمية العدد:

15المرسوم التنفيذي رقم: 005-40 المؤرخ في 07 اوت 0440 المتضمن تشخيص الحوادث الطبيعية المغطاة بإلزامية التأمين على آثار الكوارث الطبيعية ويحدد كيفيات اعالن الكارثة الطبيعية، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 5 سبتمبر .0440

نتيجة الكوارث الطبيعية. بهذا الشكل، يمثل التأمين على الكوارث الطبيعية جزءا من الإطار الشامل ً للضمانات المالية التي تحمي الأطراف المختلفة في عمليات التمويل العقاري. وبذلك يصنف هذا النوع من التأمينات حسب الأمر 45-75 المتعلق بالتامينات، ضمن تامينات الأضرار وليس تامينات االشخاص، وتنقسم تامينات الأضرار الى تأمينات اجبارية للمسؤولية المدنية، وتامينات اختيارية لالشياء، وتامين العقار من الكوارث الطبيعية له طبيعة خاصة كونه احباري لكن ليس فرع من تامينات المسؤولية المدنية وإنما الأشياء. ومنه فهذا التأمين يعتبر كذلك ضمان آخر للمقرض لحماية العقار المرهون محل عملية التمويل العقاري من آثار الكوارث الطبيعية بمعنى الأضرار المخلفة عند وقوع الكوارث الطبيعية. .0 التأمين المتخصص للقرض العقاري في الجزائر ا في التمويل العقاري، إذ يمنح البنك الممول الحق في الحصول ً عد التأمين ضمانًا شخصي ُ ي على التعويض عن الأضرار المالية التي قد تلحقه نتيجة عدم التزام المدين بسداد ماله، سواء كان ذلك بسبب الإفالس، الإعسار، الوفاة، أو الكوارث الطبيعية. وقد تم تنظيم الأحكام الخاصة بعقود التأمين من خالل الأمر رقم 29-79 المؤرخ في 09 جانفي 4779 المتعلق بالتأمينات16، المعدل والمتمم بالقانون رقم 23-26 المؤرخ في 12 فيفري 171226، والذي يحدد االلتزامات والحقوق لكل من المؤمن وشركة التأمين، مع التأكيد على أنه إذا لم يقع الخطر المؤمن ضده، فال تلتزم شركة التأمين بالتعويض بينما يبقى المؤمن له ملزما بدفع أقساط التأمين مقابل الحماية المقدمة ً من الشركة. 18 كما صنف المرسوم التنفيذي رقم 002-79 المؤرخ في 02 أكتوبر 4779، في مادته الثانية، التأمين على القرض والتأمين على الكفالة ضمن قائمة عمليات التأمين المعتمدة، مؤكدا أهميتها ً 16 الأمر رقم: 45-75 المؤرخ في 05 جانفي 5775 المتعلق بالتامينات، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 5 مارس .5775 17 القانون رقم: 40-40 المؤرخ في 04 فيفري 0440 المعدل والمتمم الأمر 45-75 المتعلق بالتأمينات، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 50 مارس .0440 18 المرسوم التنفيذي رقم: 005-75 المؤرخ في 04 أكتوبر 5775 المتعلق بإعداد قائمة عمليات التأمين وحصرها، الجريدة الرسمية العدد: 05 المؤرخ في 05 أكتوبر .5775

في حماية الجهات المالية، ويُعد التأمين على القروض العقارية في إطار نشاط الترقية العقارية آلية حديثة اعتمدها المشرع كضمانة إضافية إلى جانب الضمانات التقليدية مثل الرهن والكفالة، بهدف توفير حماية كافية للبنوك والمؤسسات المالية وتشجيعها على منح القروض العقارية. إذن يعمل التأمين على تقليل المخاطر المالية للبنوك وتحفيزها على تمويل المشاريع العقارية، خاصة في حاالت عدم قدرة المقترض على السداد بسبب ظروف طارئة، كما يوفر هذا التأمين ثقة أكبر في السوق العقاري، ويعزز استقرار القطاع المالي من خالل ضمان استرجاع الأموال المقترضة، مما يجعل القروض العقارية أداة فعالة للتنمية العقارية واالستثمار طويل الأجل، مع حماية مصالح ّ جميع الأطراف المعنية.

بما أن قانون التأمينات لم يعرف التأمين على القرض العقاري بشكل صريح، وحتى المشرع العام لم يتطرق إليه، يمكن تعريفه على أنه نوع من عقود التأمين الخاصة، يبرم بين طرفين لصالح مستفيد ُ محدد، حيث يكون الطرف الأول هو المؤمن، أي شركة التأمين والطرف الثاني هو المؤمن له، وهو المقترض، لصالح المستفيد وهو البنك المقرض وبموجب هذا العقد، تلتزم شركة التأمين بتعويض البنك عند تحقق الخطر المؤمن عليه، مقابل أقساط يدفعها المقترض وفق شروط العقد ونوع التأمين، فقد يتعلق التأمين بخطر وفاة المقترض، أو بحدوث كارثة طبيعية تؤدي إلى تلف العقار الممول، أو بمخاطر أخرى قد تؤثر على قدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته.

صا لألفراد أو للمرقين العقاريين من ً عد تأمين القرض العقاري عقًدا مخص ُ بمعنى آخر، ي الأشخاص المعنويين، حيث تلتزم شركة التأمين بتعويض البنك أو المؤسسة المالية في حالة ضياع قيمة القرض أو عدم إمكانية استرجاعه وفوائده .ويفعل التعويض عند تحقق الخطر المؤمن عليه أو عند ُ ّ استحقاق الدين، أو بعد مرور مدة معينة حسب االتفاق بين الأطراف في عقد التأمين.19 ا للبنوك والمؤسسات الممولة، إذ يقلل من المخاطر ً ا أساسي ً إذن يشكل هذا التأمين ضمانًا مالي المرتبطة بعدم قدرة المقترض على السداد بسبب ظروف غير متوقعة، مثل الوفاة أو الكوارث الطبيعية، كما يعزز الثقة في منح القروض العقارية، ويشجع على توسيع التمويل لألفراد والم رقين العقاريين، مع توفير حماية مستدامة للقطاع المصرفي والعقاري على حد سواء، وبهذا يصبح التأمين على القرض العقاري أداة محفزة للتمويل العقاري واالستثمار طويل الأجل، تجمع بين الحماية المالية للمؤسسات وضمان حقوق المقترضين في نفس الوقت. أ- أهمية التأمين على الق رض العقاري لتأمين القرض العقاري دور محوري في تعزيز الإئتمان المصرفي طويل الأجل، حيث يعمل على حماية مصالح جميع الأطراف وضمان استقرار المعامالت المالية. فهو يمثل وسيلة لكفالة الأمان للبنك أو المؤسسة المالية الممولة، إذ يحميها من مخاطر إعسار المقترض عن دفع المستحقات. بموجب عقد التأمين، يكون المقرض هو المستفيد المباشر، بينما يقوم المقترض بكتابة العقد ضد مخاطر محددة، مما يزيل الشكوك حول قدرة البنك على استيفاء مستحقاته ويعزز الثقة في منح التمويل العقاري. كما يعد التأمين عامًال من عوامل الوقاية وإدارة مخاطر القرض، حيث تعمل شركات التأمين، ُ بصفتها مؤسسات تجارية، على دراسة أسباب وقوع المخاطر ووضع استراتيجيات للحد منها وحماية 19 ليلى قورش: تأمين القرض العقاري الممنوح لالفراد في القانون الجزائ ري، المجلة الجزائرية لالبحاث والدراسات، المجلد: 40، العدد: 40، جوان 0404، ص: .05

المؤمن لهم، فهي تلزم المقترضين باتباع إجراءات محددة للوقاية من الخطر، وتحدد مبلغ التعويض بما يحقق التوازن بين الحد الأدنى للخسائر وتحقيق الربح مع بناء احتياطيات كافية لمواجهة أي مخاطر محتملة، والهدف المباشر من ذلك هو تعويض البنك المقرض عند عجز المقترض عن السداد، بينما الهدف غير المباشر يتمثل في الوقاية من المخاطر المستقبلية وتحسين إدارة االئتمان. أما بالنسبة للمقترض، فإن التأمين يشكل وسيلة لدعم الحصول على القرض العقاري، إذ يسهل عليه إقناع البنك بمنحه التمويل بثقة أكبر، ألنه يعلم أن شركة التأمين ستتكفل بتعويض البنك في حال وقوع أي خطر يؤثر على قدرة المقترض على السداد، وبذلك يصبح التأمين أداة أساسية لتحقيق التوازن بين مصالح البنك والمقترض، ويحفز على توسعة نشاط التمويل العقاري مع الحد من المخاطر المحتملة، مما يعزز النمو المستدام في القطاع العقاري والمصرفي على حد سواء.20 التأمين على القروض العقارية يساعد على دعم التمويل في نشاط الترقية العقارية بهدف منح الإئتمان بسهولة لكونه مؤمن من مخاطر تخيف وتعيق البنوك والمؤسسات المالية، وهذا يسهم في إنشاء وتجهيز أو صيانة أو إصالح المساكن و أو القيام بأعمال بناء العقارات المخصصة لتملكها من االفراد أو منح قروض للشركات العامة في مجال المساكن الإقتصادية.. ب - الهيئات التأمينية الضامنة للقروض العقارية في إطار التمويل العقاري هناك هيئات ومؤسسات مالية متدخلة في عملية تمويل نشاط الترقية العقارية منها :05 البنوك العمومية، الصناديق مثل الصندوق الوطني للتوفير واإلحتياط، الصندوق الوطني للسكن، صندوق الضمان والكفالة التبادلية، الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الإجتماعية، شركات القرض العقاري مثل شركة ضمان القرض العقاري وشركة إعادة تمويل الرهون. ومن كل هاته الهيئات، فإن الهيئات التي تتصف بأنها جهات تأمينية هي: - شركة ضمان القرض العقاري SGCI : والتي سوف نتطرق لها الحقا، كونها هي الشركة التأمينية المتخصصة في الجزائر في ضمان القرض العقاري التي انشات عام 5775 وتبرز قدرة هاته الشركة في ضمان القرض العقاري من خالل 20 قاسم محمد : محاضرات في عقد التأمين، الدار الجامعية، د.ط، سنة: 5775، ص 04 .

الدراسة الدقيقة للملفات المحولة لها من قبل المؤسسات المالية أو البنوك، من تحقق الش روط القانونية واالدارية للملفات، السيما ماتعلق بوجود عقد رهن عقاري محرر في شكل رسمي، االطالع على كشف المداخيل الشهرية والسنوية لطالبي القروض لتتأكد من إمكانية تسديد القرض على المدى القصير أو المتوسط وغيرها. - صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية FGCMPI الذي انشأ بموجب المرسوم التنفيذي رقم: 040-75 المؤرخ في 0 نوفمبر 5775 21، وعمال باحكام المادة 55 من المرسوم التشريعي رقم: 40-70 المؤرخ في 0 جانفي 5770 المتعلق بالنشاط العقاري22، الملغى بصدور القان ون رقم: 40-55 الذي نص على اجبارية اكتتاب تامين من طرف المتعامل في الترقية العقارية في الصندوق، ويتمثل دور هذا الصندوق في ضمان التسديدات التي يدفعها المشترون والتي تكتسي شكل تسبيق على الطلب إلى المتعاملين في الترقية العقارية، لذا يتعين على المتعامل في الترقية العقارية من الخواص، إكتتاب تامين لدى الصندوق على المشروع بالعقار موضوع البيع. إذن الصندوق هذا له دور كبير لعبه، خاصة في التقليل من حجم النزاعات القضائية في مجال الترقية العقارية.

على غرار العديد من التشريعات العالمية، لجأ المشرع الجزائري إلى إنشاء مؤسسة مالية متخصصة في تأمين القروض العقارية الممنوحة من قبل البنوك في مجال السكن، وذلك لتوفير ضمان إضافي يحمي المؤسسات الممولة ويشجع على توسيع التمويل العقاري، كما تهدف هذه المؤسسة إلى تسهيل إعادة تمويل البنوك وضمان استدامة قدرتها على منح القروض، ومن أبرز هذه المؤسسات نجد شركة ضمان القرض العقاري)SGCI( التي يتركز نشاطها بشكل خاص على الترقية العقارية السكنية، حيث تعمل على تغطية المخاطر المرتبطة بالقروض العقارية وحماية البنوك من الخسائر المحتملة. 21 - المرسوم التنفيذي رقم: 040-75 المؤرخ في 0 نوفمبر 5775 المتضمن إحداث صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 5 نوفمبر .5775

إذن يمثل إنشاء هذه المؤسسة خطوة استراتيجية لتعزيز الثقة في التمويل العقاري، إذ يوفر للبنوك ا يمكنها االعتماد عليه عند منح القروض لألفراد أو المرقين العقاريين، كما أن وجود جهة ً ضمانًا إضافي متخصصة في التأمين على القروض يساهم في تنظيم السوق العقاري وتحفيز االستثمار في مشاريع البناء السكنية، ويحد من المخاطر المالية الناتجة عن تعثر المقترضين أو وقوع كوارث طبيعية أو حاالت وفاة، باختصار تتيح هذه اآللية تحقيق التوازن بين حماية البنوك وضمان استفادة المقترضين من التمويل العقاري طويل الأجل، بما يعزز التنمية المستدامة للقطاع العقاري في الجزائر وهي تعد مؤسسة عمومية إقتصادية ذات أسهم، انشات عام 5775 تأخذ شكل شركة تأمين، هدفها تأمين القروض العقارية الممنوحة من البنوك، للمؤمن لهم وهم طالبي القرض العقاري طبقا ألحكام الأمر رقم: 45-75 المتعلق بالتامينات، وتتمثل اهدافها في توفير السيولة المالية للبنوك والتقليص من المخاطر عن طريق التامين، والمؤسسات المساهمة فيها هي شركات التأمين العمومية ومجموعة من البنوك العمومية. BNA ، BEA ، CPA ، BAdR ، CNEP ، و شركات التأمين هي : SAA، CAAT، CAAR ، CCR . اعتمدت هاته الشركة بموجب القرار الوزاري المؤرخ في 5 ماي 235777، برأسمال قدرة 5.444.444.444 دج، وتتدخل هاته الشركة في تقديم ضمانات لصالح البنوك والمؤسسات المالية المانحة للقرض العقاري والموجه لتمويل الحصول على السكن أو قروض الترقية العقارية. أ- عمل شركة ضمان القرض العقاري تم منح شركة ضمان القرض العقاري )SGCI( صالحيات أساسية تهدف إلى تقديم ضمانات للمؤسسات البنكية والمالية المانحة للقروض العقارية، وفي الوقت ذاته تعمل كمؤسسة متخصصة في التأمين على القروض العقارية، حيث تتكفل الشركة بحماية البنوك والمؤسسات المالية الممولة ضد مجموعة من المخاطر، أبرزها: مخاطر عدم التسديد الناتجة عن تقصير العمالء، أو حاالت إعسار المقترض سواء كان مؤقتا أو نهائيا. ً ً 23 القرار الوزاري المؤرخ في 5 ماي 5777 المتضمن إعتماد شركة ضمان القرض العقاري، الجريدة الرسمية العدد: 05 لسنة .5777

تساهم الشركة أيضا في تنشيط التمويل العقاري من خالل وضع شروط محددة تضمن التوازن بين ً مصالح البنوك والمقترضين، منها: التمويل على أساس اتفاق االنضمام، تسجيل رهن رسمي من الدرجة الأولى على العقار الممول، إلزام المقترض بالمساهمة الشخصية بنسبة ال تقل عن 12% من المبلغ الإجمالي للقرض، وعدم تجاوز القرض نسبة 82% من القيمة الإجمالية للسكن المشتراة أو المبنية أو المرممة، وضمان أن القدرة الحقيقية لمديونية المقترض ال تقل عن 02% من دخله الشهري لضمان ُ قدرته على الوفاء بالتزاماته. ومنه فانه تعمل هذه الضوابط على تقليل المخاطر المالية للبنوك وتشجيعها على منح التمويل العقاري بثقة أكبر، كما توفر المقترضين إطارا قانونيا وماليا واضحا يضمن حصولهم على التمويل بشروط ً ً ً ً عادلة، وتعد هذه اآللية أداة تكميلية مهمة للرهن العقاري والتأمين الشخصي، إذ توازن بين حماية مصالح البنك وتحفيز االستثمار في المشاريع العقارية، بينما تضمن استقرار السوق العقاري وتحقيق التنمية المستدامة للقطاع، كما أن التزام المقترض بدفع أقساط التأمين والوفاء بشروط العقد يعزز من كفاءة إدارة المخاطر ويمنح البنك الثقة في استمرار التمويل دون التعرض لخسائر غير متوقعة. ب- التغطية التأمينية الممنوحة من شركة ضمان القرض العقاري يمكن تمييز صور التأمين على القروض العقارية الممنوحة لألفراد من قبل شركة ضمان القرض العقاري إلى نوعين رئيسيين، كل منهما يغطي مخاطر محددة وفق طبيعة القرض وحالة المقترض. أوًال: التغطية التأمينية البسيطة، وهي مخصصة لتغطية حالة الإعسار النهائي للمقت رض، أي عندما يصبح المقترض غير قادر على الوفاء بالتزاماته نهائيا. وتنقسم هذه التغطية إلى نوعين: ً  التغطية المحدودة :يتم تطبيقها في حال بيع العقار المرهون بالمزاد العلني لصالح قّدر التعويض بنسبة تصل ُ المقرض، حيث ال تتحمل الشركة المسؤولية الكاملة. في هذه الحالة، ي إلى 12% من مجمل القرض والفوائد، مع خصم المبلغ الذي تم تحصيله من بيع العقار، مما يضمن توازن بين حماية البنك والمساهمة في الحد من المخاطر المالية للشركة.

 التغطية الشاملة: تختلف عن السابقة بأن الشركة تتحمل جزءا من المسؤولية عند بيع ً العقار المرهون بالمزاد العلني، ويتم التعويض عن الضرر الذي يلحق بالمقرض بنسبة تصل إلى 62% من مجمل القرض والفوائد، على أن يتم دفع 12% من قيمة التعويض من قبل ال شركة بعد خصم المبلغ المحصل عليه من بيع العقار، بشرط إثبات توقف المقترض عن دفع المستحقات.

ً الأقساط خالل المواعيد المحددة. وتشمل:  ضمان 3 استحقاقات شهرية مجتمعة  ضمان 6 استحقاقات شهرية غير مجتمعة. ويتم تفعيل هذا الضمان بعد مرور سنة من تاريخ تنفيذ القرض، مع إلزام المقترض بإعالن سبب التأخير خالل شهرين. بالنسبة للقروض الممنوحة للمتعاملين في الترقية العقارية، يتم التأمين في حالتي رئيسيتين: .1 تسجيل الإعسار النهائي (الإفالس )لدى المقترض، حيث يكون التعويض المستحق لصالح المقرض محدودا بمبلغ القرض وقت وقوع الضرر. ً .1 بيع العقار المرهون بالمزاد العلني لصالح المقرض، وفي هذه الحالة تتحدد مسؤولية الشركة بالتعويض وفق اآلتي: o تقديم تعويض بنسبة 12% من مجمل القرض والفوائد o خصم الرصيد المتبقي بعد بيع العقار بنسبة 32% من التعويض المدفوع مسبًقا. o تغطية المخاطر المتعلقة بالتأخير في السداد بعد مرور سنة من تحويل مبلغ القرض لحساب المقترض.

توفر هذه الأنظمة التأمينية أدوات حماية متدرجة للبنوك والمؤسسات المالية، بحيث يمكنها تغطية مخاطر الإعسار النهائي والمؤقت، مع مراعاة المبالغ المستردة من بيع العقارات ما يوازن بين حماية مصالح البنك والمحافظة على استدامة شركات التأمين، كما أن تقسيم التغطيات إلى بسيطة وشاملة وكاملة يسمح للبنوك بتقييم المخاطر لكل قرض ومنح التمويل بثقة أكبر، بينما يتيح للمقترضين الحصول على التمويل العقاري مع معرفة التزاماتهم وضمانات الحماية المالية، بشكل عام يعد التأمين على القروض العقارية أداة استراتيجية إلدارة المخاطر وتحفيز التمويل العقاري المستدام، مع الحفاظ على استقرار السوق المالي والعقاري.

مما سبق يمكن استنتاج عدة نقاط أساسية فيما يتعلق بالقرض العقاري والتأمين المصاحب له:  لم يقم المشرع الجزائري بتنظيم عقد القرض العقاري في قانون مستقل، بل تنا ول أحكامه من خالل قواعد خاصة موجودة في قانون النقد والقرض، القانون التجاري، واألحكام العامة للقانون المدني.  يمتاز القرض العقاري بطبيعة خاصة تنبع من النشاط العقاري، الذي يخضع بدوره لقوانين وتنظيمات محددة تعنى بالتمويل واالستثمار العقاري.  يعتمد تأمين القرض العقاري على ثالثة أطراف: المؤمن (شركة التأمين)، المؤمن له (المقترض)، والمستفيد (البنك المقرض) وبما أن البنك يشترط التأمين لصالحه فإن التأمين يمثل ضمانة قوية للبنك، مما يشجع على منح التمويل العقاري ويساهم في تنمية الترقية العقارية.  الهدف الرئيسي من إنشاء شركة ضمان القرض العقاري هو ضمان تمويل نشاطات الترقية العقارية وتطوير آلية عمل القرض العقاري، ما يبرز الدور الأساسي للتأمين في تمويل االستثمار العقاري وتوفير الأمان والطمأنينة للمقترضين، مما يعكس له بعدا اقتصاديا واجتماعيا. ً ً ً  يسعى الضمان الممنوح من شركة ضمان القرض العقاري للبنوك التجارية إلى: تأمين وسائل القروض، تعزيز احترافية النشاط العقاري، وجعل القروض العقارية أكثر شفافية ومر ونة.

 يعد صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية آلية فعالة لحماية المشتري في عقود البيع على التصاميم، حيث يضمن الصندوق عدم قدرة المرقّي العقاري على االمتناع عن إنجاز المسكن، من خالل إلزامه بتأمين مالي يغطي المبالغ المدفوعة من قبل المشترين، ما يوفر حماية مالية مباشرة للمستهلك ويزيد من ثقة الأفراد في االستثمار العقاري.

يلعب تأمين القروض العقارية دورا محوريا في تشجيع التمويل العقاري في الجزائر، إذ يعمل ً ً على حماية البنوك والمؤسسات المالية من مخاطر عدم قدرة المقترضين على سداد القروض بسبب الوفاة أو الإعسار أو الكوارث الطبيعية، فمن خالل ضمان استرداد المبالغ الممنوحة، يوفر التأمين الأمان المالي للمؤسسات الممولة، مما يزيد من استعدادها لمنح قروض عقارية طويلة الأجل لألفراد والمرقين العقاريين، كما يسهم هذا التأمين في تعزيز الثقة بين المقترضين والبنوك، إذ يتيح للمقترضين الحصول على التمويل بسهولة أكبر، مع تقليل المخاطر المرتبطة باالستثمار العقاري، عالوة على ذلك يشجع التأمين على توسيع نشاط الترقية العقارية، من خالل دعم مشاريع البناء والشراء والترميم، وبالتالي يساهم في تنمية السوق العقاري واستقرار القطاع المالي، ويعكس دورا اجتماعيا واقتصاديا مهما في تعزيز التملك العقاري وتحفيز ً ً ً ً االستثمار في الجزائر. لذلك، أصبح من الضروري اتخاذ مجموعة من الإجراءات لتعزيز التمويل العقاري وحماية الأطراف المعنية، ومن أبرزها:  الترويج لمنتوجات القروض العقارية للبنوك لجذب زبائن جدد، وخصوصا المستثمرين في مجال ً الترقية العقارية، مما يعزز التنافسية بين المؤسسات المالية ويزيد من حيوية السوق العقاري.  وضع قانون خاص بالقرض العقاري يشمل جميع جوانبه، بما في ذلك الجانب التأميني، مع مراعاة الظروف االجتماعية واالقتصادية لألسر في الجزائر، لضمان تنظيم أكثر شموًال ووضوحا. ً  إضفاء حماية تشريعية على عقد القرض العقاري باعتباره عقد استهالك وعقد إمالء، لحماية الطرف الأضعف، أي المقترضين، من أي ش روط قد تكون مجحفة أو غير واضحة.

 زيادة ضمانات عقود التأمين على القروض العقارية من قبل شركة ضمان القرض العقاري، مع تقليص االستثناءات وتوفير حماية كافية للمؤمن لهم، إضافة إلى تنويع نماذج وصيغ عقود التأمين المتاحة بما يلبي احتياجات مختلفة.  تشجيع التأمين الإلكت روني عن بعد في مجال القروض العقارية، نظرا لمركزية شركة ضمان القرض ً العقاري في العاصمة، لتسهيل وصول المؤمن لهم إلى خدمات التأمين دون الحاجة للتنقل.  استحداث قنوات تأمين للقرض العقاري ضمن شبكات بيع منتجات التأمين عبر البنوك، سواء ميدانيا أو إلكترونيا، لتسهيل حصول الزبائن على هذا النوع من التأمين بسرعة وكفاءة. ً ً  وضع حد للتماطل في دفع شركات التأمين للتعويضات ضمن الأجل المحدد، بشكل خاص فيما يتعلق بتأمين القروض العقارية، لضمان حقوق المستفيدين وتسريع إجراءات التعويض عند وقوع الخطر المؤمن عليه. هذه الإجراءات مجتمعة تعزز من كفاءة التمويل العقاري، حماية المستفيدين، وتحفيز االستثمار في القطاع العقاري، بما يسهم في تطوير السوق المالي وتحقيق استقرار أكبر في المعامالت العقارية.

أولا: المصادر -4األوامر والقوانين -الأمر رقم: 55-55 المؤرخ في 00 سبتمبر 5755 المتضمن القانون المدني، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 04 سبتمبر .5755 -الأمر رقم: 45-75 المؤرخ في 05 جانفي 5775 المتعلق بالتامينات، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 5 مارس .5775 - الأمر رقم: 50-40 المؤرخ في 00 اوت 0440 المتعلق بإلزامية التأمين على الكوارث الطبيعية وبتعويض الضحايا، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 05 اوت .0440 -القانون رقم: 45-40 المؤرخ في 04 فيفري 0440 المتعلق بتوريق القروض الرهنية، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 50 مارس .0440

- القانون رقم: 40-40 المؤرخ في 04 فيفري 0440 المعدل والمتمم الأمر 45-75 المتعلق بالتأمينات، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 50 مارس .0440 - القانون رقم: 40-55 المؤرخ في 55 فيفري 0455 يتعلق بتنظيم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 0 مارس .0455 -القانون رقم 09-23 المؤرخ في12 يونيو سنة 1211،الذي يتضمن القانون النقدي والمصرفي، الجريدة الرسمية العدد 31 المؤرخ في 10 يونيو .1211 -0المراسيم التنفيذية -المرسوم التشريعي رقم: 40-70 المؤرخ في 0 جانفي 5770 المتعلق بالنشاط العقاري، الجريدة الرسمية العدد 50 المؤرخ في 0 مارس 5770 . -المرسوم التنفيذي رقم: 55-70 المؤرخ في 5 مارس 5770 المتعلق بنموذج عقد البيع على التصاميم الذي يطبق في مجال الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد: 50 لسنة: 5770، -المرسوم التنفيذي رقم: 005-75 المؤرخ في 04 أكتوبر 5775 المتعلق بإعداد قائمة عمليات التأمين وحصرها، الجريدة الرسمية العدد: 05 المؤرخ في 05 أكتوبر .5775 - المرسوم التنفيذي رقم: 040-75 المؤرخ في 0 نوفمبر 5775 المتضمن إحداث صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد: 50 المؤرخ في 5 نوفمبر .5775 -المرسوم التنفيذي رقم: 005-40 المؤرخ في 07 اوت 0440 المتضمن تشخيص الحوادث الطبيعية المغطاة بإلزامية التأمين على آثار الكوارث الطبيعية ويحدد كيفيات اعالن الكارثة الطبيعية، الجريدة الرسمية العدد: 55 المؤرخ في 5 سبتمبر .0440 -المرسوم التنفيذي رقم: 550-45 المؤرخ في 00 ماي 0445 يحدد شروط وكيفيات توزيع منتجات التأمين عن طريق البنوك والمؤسسات المالية ومايشابهها وشبكات التوزيع االخرى، الجريدة الرسمية العدد: 05 المؤرخ في 00 ماي .0445 -المرسوم التنفيذي رقم: 005-50 الذي يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم لالمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير واجالها وكيفيات دفعها، الجريدة الرسمية العدد: 00 لسنة .0450

-3القرارات الوزارية -القرار الوزاري المؤرخ في 5 ماي 5777 المتضمن إعتماد شركة ضمان القرض العقاري، الجريدة الرسمية العدد: 05 لسنة .5777

-1الكتب -ممدوح محمد خيري هاشم: التأمين العيني في قانون التمويل العقاري الجديد، د.د.ن، د.ط، سنة: .0440 عبد الرزاق احمد السنهوري: الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، العقود الواردة على الملكية، الجزء 45، دار إحياء التراث العربي، بيروت لبنان، سنة: .5750 -2المذكرات -زوبير براحلية: القرض العقاري والرهن الرسمي في التشريع الجزائري، اطروحة دكتوراه، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة باتنة 5، سنة: .0455-0450 -الياقوت عرعار: التمويل العقاري، رسالة ماجستير، كلية الحقوق، جامعة يوسف بن خدة، الجزائر، سنة: .0447-0445 -3 المقاالت - ليلى قورش: تأمين القرض العقاري الممنوح لالفراد في القانون الجزائري، المجلة الجزائرية لالبحاث والدراسات المجلد: 40، العدد: 40، جوان .0404 -4المحاضرات -إيمان بغدادي: دروس تطبيقية لمقياس: تأمينات الأشخاص، طلبة ماستر 5 تخصص قانون التأمينات، دفعة 0404-0457، السداسي الأول، كلية الحقوق جامعة الإخوة منتوري قسنطينة .5 -إيمان بغدادي: دروس تطبيقية لمقياس: عقود خاصة، طلبة سنة ثالثة لسانس، قانون خاص، دفعة: 0400-0405، السداسي الثاني، كلية الحقوق جامعة الإخوة منتوري قسنطينة .5

-قاسم محمد : محاضرات في عقد التأمين، الدار الجامعية، د.ط، سنة: .5775