تسوية العقارات المسجلة في حساب العقارات غير المطالب بها أثاء اشغال مسح الأراضي، بين النصوص القانونية والنصوص التنظيمية

مجلة الدراسات القانونية المقارنة ISSN:2478-0022 المجلد / العدد ( )، ص.ص. - . EISSN:2600-6154 131 113 2026 01 12 تسوية العقارات المسجلة يف حساب العقارات غري المطالب هبا أثناء اشغال مسح الأراضي، بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية Settlement of numbered real estate in the unclaimed account during land surveying works between legal texts and regulatory texts دمحم حرش Mohamed hrache أستاذ حماضر قسم "أ"، ختصص قانون خاص، كلية احلقوق والعلوم السياسية جامعة حسيبة بن بوعلي الشلف Lecturer"A", in civil Law, faculty of law and political science, hassiba ben bouali university of chef, Algeria عضو ابحث مبخرب القانون اخلاص المقارن Research member of the Comparative Private Law Laboratory Email:[email protected] تاريخ إرسال المقال2022/00/11: تاريخ القبول2022/00/11: تاريخ النشر2022/02/08: ملخص تعترب العقارات اؼبسجلة يف حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا أثناء أشغال مسح الأراضي العا -أو ما كاف يعرؼ ابغبساب اجملهول -من أىم العقبات القانونية والواقعية اليت أعاقت تقد عملية اؼبسح العا يف اعبزائر، خاصة وأف الأمر 74-75 اؼبتعلق إبعداد مسح الأراضي العا وأتسيس السجل العقاري والنصوص التطبيقية لو مل تنظم ىذا النوع من الًتقيم الذي أفرزه الواقع العملي، أين أخذت إدارة الأمالؾ ال وطنية يف وقت سابق على عاتقها مهمة تنظيمو ومعاعبتو عن طريق مذكرات وتعليمات إدارية. غَت أنو ونظرا لكثرة الوحدات العقارية اؼبسجلة يف ىذا اغبساب وأما عجز الإدارة عن إجياد حلول دائمة ومستقرة من شأهنا معاعبة ىذا الإشكال، تدخل اؼبشرع ليحسم الأمر وينظم ىذا النوع من الًتقيم بنصوص قانونية، وكاف ذلك دبوجب اؼبادة 23 مكرر من الأمر 74-75 اؼبستحدثة أول مرة دبوجب قانوف اؼبالية لسنة 2015، ىذا النص الذي عرؼ العديد من التعديالت كاف آخرىا دبوجب قانوف اؼبالية لسنة .2025 كلمات مفتاحية: ؛ ؛ ؛ ؛ حساب اجملهول العقارات غَت اؼبطالب هبا إجراءات اؼبسح الأويل الًتقيم اؼبؤقت الًتقيم النهائي.

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية Abstract: Unclaimed real astate are one of the most significant legal- or what was known as the anonymous account - a factual obstacles to the progress of general land surveying works in algeria, especially since Ordinance No. 75-74 on the preparation of the general land survey and the establishment of the land registry and its implementing texts did not regulate this type of numbering, which is the result of practical reality. Where did the National Property Administration earlier assume the task of handling it through administrative notes and instructions. However, given the large number of real estate units registered in this account and the inability of the administration to find permanent and stable solutions that would address this problem, the legislator intervened to settle the matter and regulate this type of numbering with legal texts. This was done in accordance with Article 23 bis of Order 75-74, which was first introduced under the Finance Law of 2015. This text has undergone many amendments, the last of which was under the Finance Law of 2025. Keywords: Anonymous account; Unclaimed real astate; land surveying works; temporary numbering; final numbering.

عرؼ اؼبرسو 63-76 اؼبؤرخ يف 1976/03/25 اؼبعدل واؼبتمم، اؼبتضمن أتسيس السجل العقاري نوعُت من الًتقيم ترقيم مؤقت وترقيم هنائي وىذا حسب نصوص اؼبواد .12 .13 14، غَت أف الواقع العملي لعملية اؼبسح أفرز نوعا جديدا من الًتقيم مل ينظمو اؼبشرع أثناء سنو للنصوص القانونية اؼبتعلقة بعملية اؼبسح، وىي حالة العقارات اليت مل يتم التعرؼ على أصحاهبا أثناء أشغال اؼبسح بسبب غياهبم أو بسبب عد التعرؼ عليهم من طرؼ فرق اؼبسح، واليت أصبحت تعرؼ فيما بعد ابلعقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول. ويف غياب نص يعاجل ىذه اغبالة، كانت تتم معاعبة الإشكاالت اليت يثَتىا ىذا النوع من الًتقيم عن طريق مذكرات وتعليمات صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، امهها التعليمة رقم 16 اؼبؤرخة يف 1998/05/24 اؼبتعلقة بسَت عمليات مسح االراضي العا والًتقيم العقاري واؼبذكرة رقم 2421 اؼبؤرخة يف2003-05-03 واليت موضوعها "عقارات واقعة يف مناطق فبسوحة مسجلة يف حساب اجملهول، حالة اؼبلكيات اليت يوجد بشأهنا عقارات مشهرة، واؼبذكرة رقم 4618 اؼبؤرخة يف 2004/09/04 واليت موضوعها " عقارات واقعة يف مناطق فبسوحة ،مسجلة يف حساب اجملهول –حالة العقارات اليت يطالب بًتقيمها اشخاص يفقدوف غبقوق مشهرة أين كانت تتم تسوية الوضعية إداراي أما المحافظة العقارية يف حالة قبول طلب التسوية، ويف حالة الرفض يتم طرح النزاع على القضاء الإداري. غَت أف كثرة حاالت ىذا النوع من الًتقيم وتزايد العقارات اؼبسجلة فيو نتج عنو كثرة اؼبنازعات وترتب عليو بطيء وت َتة اؼبسح فبا دفع ابؼبشرع إىل التدخل بنص خاص لتنظيمو وذلك بصدور قانوف اؼبالية لسنة 2015 دبوجب القانوف 01/14 اؼبؤرخ يف 2014/12/30، دبوجب اؼبادة 67 منو أين مت استحداث نص اؼبادة 23 مكرر ضمن القسم 114

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية الرابع من الباب الثاني من الأمر 74/75، وأصبحت تسمى العقارات غَت اؼبطالب هبا، واليت مت تعديلها الحقا دبوجب اؼبادة 89 من القانوف 11/17 اؼبؤرخ يف 2017/12/27 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2018، واؼبادة 166 من القانوف 08-24 اؼبؤرخ يف 2024/11/24 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة .2025 واؼبتابع لكفية تسوية وضعية ىذه العقارات يالحظ تردد الإدارة واؼبشرع على حد سواء يف انتهاج سياسة لبددة وواضحة يف معاعبة ىذا النوع من الًتقيم، ومن منا تطرح الإشكالية التالية: ما هو الإطار القانوين والتنظيمي لتسوية العقارات المسجلة يف حساب العقارات غري المطالب أثناء أشغال مسح الأراضي العام يف التشريع اجلزائري؟. وقد اعتمدان يف دراسة ىذا اؼبوضوع على اؼبنهج الوصفي فيما خيص اؼبسائل اؼبتعلقة دبفهو حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا وإجراءات الًتقيم والتسوية الإدارية، واؼبنهج التحليلي وذلك ابلتعقيب وتوضيح بتلف النصوص القانونية والتنظيمية اليت تنظم ىذا النوع من اغبساب. ومن خالل ىذا الورقة البحثية سنحاول الإجابة على ىذه الإشكالية من خالل مبحثُت، خنصص اؼببحث الأول لدراسة بتلف اعبهود اليت بذلتها اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية لتسوية مشاكل ىذا اغبساب- يف غياب النص القانوين اؼبرجعي- وذلك ابلتطرق ؼبختلف التعليمات واؼبذكرات ذات الصلة اليت صدرت يف ىذا الشأف، ويف اؼببحث الثاني نتطرق ؼبختلف السياسات اليت تبناىا اؼبشرع اعبزائري من أجل سن نصوص قانونية- عن طريق قوانُت اؼبالية- ؼبعاعبة وضعية العقارات فَت اؼبطالب هبا.

عند انتقال فرق اؼبسح من أجل وضع حدود ؾبموعات اؼبلكيات وتكريسها ميدانيا وربديد اؼبالؾ قبا أحياان ال جيدوف اؼبالك أو اغبائز، وحىت وإف تركوا اشعارا ابؼبرور فغالبا ماال يتقرب اؼبعٍت من مصاحل اؼبسح من أجل تثبيت أو نفي اؼبعطيات اليت سبخضت عن عملية اؼبسح، الأمر الذي حال دوف معرفة ىوية مالك الوحدة العقارية اؼبمسوحة، وؼبا كاف أعواف اؼبسح ملزموف ابلتقد يف أشغال اؼبسح واالنتهاء من إعداد القسم اؼبسحي قصد إيداع واثئقو للشهر (التعليمة، رقم 16 مؤرخة يف 1998-05-24، صفحة 06) فرض عليهم الواقع إجياد حل مناسب قبذه اغبالة، وكاف ذلك بتقييد ىذه الوحدات العقارية يف حساب خاص يسمى حساب اجملهول وترقم ترقيما مؤقتا ابسم الدولة (التعليمة، رقم 16 مؤرخة يف 1998-05-24، صفحة 20) والذي ظباه اؼبشرع فيما بعد حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا. وديكن للمعٍت أف يطعن يف نتائج ىذا الًتقيم خالل سنينت ربتسب من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح لدى المحافظة العقارية، وبعد انقضاء ىذا الأجل ويف حالة عد تسجيل أي اعًتاض من ذوي الشأف يرقم العقار ترقيما هنائيا ابسم الدولة. فاغبساب اجملهول أو ترقيم العقارات ربت ىذا اغبساب أثناء أشغال اؼبسح مسألة فرضها الواقع العملي على إدارة اؼبسح العقاري، خاصة يف غياب نص قانوين ينظم أحكامو الأمر الذي دفع ابإلدارة إىل لباولة إجياد حلول إدارية لتسوية ىذه اغبالة عن ط ريق العديد من التعليمات واؼبذكرات اليت سنناقشها من خالل ىذا اؼببحث. 115

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية

بلغ عدد الوحدات العقارية اؼبسجلة يف ىذا اغبساب ما يزيد عن 550 ألف وحدة، وىذا حسب تصريح اؼبدير العا الأسبق للمديرية العامة لألمالؾ الوطنية صبال خزانجي لوكالة الأنباء اعبزائرية بتاريخ 2020/12/16 (وكالة االنباء اعبزائرية، https://www.aps.dz/ar/economie/98035-80) وظهر مصطلح حساب اجملهول يف إطار التقارير الإحصائية اليت كانت تقدمها مصاحل مسح الأراضي خبصوص العقارات اليت مل يتمكن أعواهنا من التعرؼ على أصحاهبا أثناء عملية اؼبسح فكانت تقيد يف حساب ؾبهول (بن بوعيشة،2022 ، صفحة 106) وبدأ ىذا اؼبصطلح يًتدد كثَتا دبناسبة التعليمات واؼبذكرات الصادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية اؼبنظمة قبذا الشأف خاصة منها اؼبذكرة رقم 2421 اؼبؤرخة يف 2003/05/03، واؼبذكرة رقم 4618 اؼبؤرخة يف .2004/09/04 كما أشارت من قبل التعليمة رقم 16 اؼبؤرخة يف 1998/05/24 اؼبتعلقة بسَت عمليات مسح االراضي العا والًتقيم العقاري إىل ىذا النوع من الًتقيم (التعليمة، رقم 16 مؤرخة يف 1998-05-24، صفحة 20) واستعملت مصطلح "العقار اؼبمسوح غَت اؼبطالب بو" حيث يرقم ترقيما مؤقتا ؼبدة سنينت لفائدة الدولة وينتهي ابلًتقيم النهائي لفائدهتا يف حالة عد تسجيل أي اعًتاض من ذوي الشأف. وما كاف مالحظا على حساب اجملهول أنو مل يكن منظما بنص قانوين وإمنا خيضع يف انشائو ومعاعبة مشاكلو إىل نصوص إدارية فقط، وىو أمر غَت منطقي خاصة وأنو يتعلق دبسألة مهمة وىي مسألة التحقيق يف ثبوت اؼبلكية اػباصة أثناء أشغال اؼبسح واليت زبضع إىل نوعُت من الًتقيم جاء هبما الأمر 74/75 (الأمر، 74-75 اؼبتضمن مسح االراضي العا واتسيس السجل العقاري) ترقيم مؤقت وترقيم هنائي. ويرى البعض أف ىذا النوع من الًتقيم بالف لنص اؼبادة 51 من القانوف 30-90 اؼبؤرخ يف 1990/12/01 اؼبتضمن قانوف الأمالؾ الوطنية اؼبعدل واؼبتمم ابلقانوف 08-14 اؼبؤرخ يف 20 2008/07/ (القانوف، 30-90 اؼبتعلق ابألمالؾ الوطنية اؼبعدل واؼبتمم) اليت تشَت إىل انو يف حالة ما إذا مل يكن للعقار مالك معروؼ أو تويف مالكو دوف أف يًتؾ ورثة فللدولة اغبق يف اؼبطالبة بو اما القضاء، وذلك ابستصدار حكم يصرح فيو ابنعدا الوارث، ويسبق ذلك القيا ابلتحقيق من أجل التحري والبحث عن اؼبالؾ أو الورثة المحتملُت. وي ًتتب على اغبكم بعد أف يصبح هنائيا، تطبيق نظا اغبراسة القضائية، فالنص حدد إجراءات قضائية خاصة على الدولة أف تتبعها يف حالة عد التعرؼ على مالك العقار حىت تؤول إليها ملكية ىذا العقار، ومنو فال جيوز تسجيل العقار ابسم الدولة بعد انقضاء مواعيد الًتقيم اؼبؤقت للحساب اجملهول، خاصة وأف إسناد ملكية العقار للدولة ىنا ال يستند ألي نص قانوين وإمنا ؾبرد تعليمات ومذكرات صادرة عن الإدارة (جبار، تطهَت اؼبلكية العقارية اػباصة يف حساب اجملهول، 2019).

تطبيقا للتعليمة رقم 16 اؼبؤرخة 1998/05/24 اؼبتعلقة بسَت عمليات مسح االراضي العا والًتقيم العقاري يف حالة العقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول فإف العقارات اؼبسجلة يف ىذا اغبساب ترقم ابسم الدولة مؤقتا ؼبدة سنينت 116

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية ربتسب من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح لدى المحافظة العقارية وبعد انقضاء ىذا الأجل ويف حالة عد تسجيل أي احتجاج من ذوي الشأف يرقم العقار هنائيا ابسم الدولة (التعليمة، رقم 16 مؤرخة يف 1998-05-24، صفحة 20) وديكن للمعنُت الذين يدعوف حق ملكية أو حقوقا عينية على الوحدة العقارية اؼبقيدة يف حساب اجملهول، قبل انقضاء مهلة السنينت أف يتقدموا ابحتجاجاهتم المحتملة أما المحافظ العقاري اؼبختص، الذي يقو بدوره ابلتحقق من صحة تلك االحتجاجات، أما إذا سجلت االحتجاجات خارج مهلة السنينت، ال يبقى اما اؼبعنُت سوى اللجوء للجهات القضائية اؼبختصة . وخبصوص تسوية ىذه الوضعية اصدرت اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية العديد من اؼبذكرات والتعليمات واليت كانت تفرق خبصوص التسوية بُت العقارات اليت بيد أصحاهبا سندات مشهرة وبُت الذين يفتقدوهنا، وأمهها:

إف العقارات الواقعة يف مناطق فبسوحة اؼبسجلة يف حساب اجملهول، اليت يوجد بشأهنا سندات مشهرة نظمتها اؼبذكرة رقم 2421 اؼبؤرخة يف 2003/05/03، حيث جاءت ىذه اؼبذكرة كخطوة أوىل ومستعجلة ؼبعاعبة اؼبخلفات السلبية الناذبة عن تطبيق التعليمة رقم 16، حيث استهلت ىذه اؼبذكرة بذكر أسباب اصدارىا ومن أمهها إحصاء 3/1 من العقارات مت إغفاقبا أثناء الإجراء الأويل إلجراءات اؼبسح العا، فبا أدى إىل كثرة الشكاوى من طرؼ اؼبواطنُت الذين يطالبوف بصفة مشروعة ترقيما مؤقتا أو هنائيا يف السجل العقاري (اؼبذكرة، رقم 2421 مؤرخة يف 2003-05-03، صفحة 01) حيث بينت اؼبذكرة أف أحكامها زبص فقط تسوية حاالت وجود سندات اؼبلكية القانونية اليت مت إشهارىا

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية عندما يتم ربديد العقار استنادا ؼبخطط اؼبسح دوف االتصال دبصاحل اؼبسح وكذا التحقق من شهر عقد اؼبلكية يف اغباالت اليت ال يكوف فيها إخطار مصاحل أمالؾ الدولة وجوبيا، ىنا يشرع المحافظ العقاري يف ترقيم العقار ابسم اؼبعٍت يف السجل العقاري ويعد ويسلم لو الدفًت العقاري خالل شبانية أاي (08) من اتريخ إيداع طلب الًتقيم. وعندما يكوف إخطار مصاحل اؼبسح وكذا مصاحل أمالؾ الدولة ضروراي، يرسل اؼبلف إىل ىذه اؼبصاحل من أجل ازباذ التحرايت الالزمة وعليها الرد يف أجل 15 يوما، ويف حال سكوت أمالؾ الدولة عن الرد يف الأجل المحدد يعترب العقار ملكية خاصة ويرقم ابسم اؼبعٍت ربت مسؤولية مدير أمالؾ الدولة، أما إذا أسفرت نتيجة البحث على أف العقار يعود للدولة، فيتم إعداد الدفًت العقاري على ىذا الأساس ويسلم إىل مدير أمالؾ الدولة. ىذا فيما خيص التسوية الإدارية غبساب اجملهول، وديكن لذوي الشأف بعدىا طرح النزاع على القضاء يف حالة ما إذا جاءت نتائج التحقيق بالفة ؼبطالبهم، كأف يتم رفض التسوية أو أف تتم التسوية على جزء لبدد فقط من العقار اؼبراد تسويتو. ويف الأخَت نشَت إىل إف ترقيم العقار يف حساب اجملهول أثناء أشغال اؼبسح، قرينة بسيطة على امتالكو من طرؼ الدولة، دبعٌت أنو مادا مل يتم التعرؼ على مالك العقار أثناء أشغال اؼبسح، فهذا دليل على أنو فبلوؾ للدولة غَت أنو ديكن نقض ىذه القرينة لكن ابلسند اؼبشهر فقط، وىو ما أدى إىل رفض عدد كبَت من طلبات الًتقيم اليت ال تستند إىل سند مشهر، الأمر الذي دفع ابإلدا رة إىل الإسراع يف إصدار اؼبذكرة رقم 4618 اؼبؤرخة يف 2004/09/04 اؼبتعلقة ابغباالت اليت ال ديلك أصحاهبا سندات مشهرة.

العقارات الواقعة يف مناطق فبسوحة مسجلة يف حساب اجملهول، ال ديلك اصحاهبا سندات مشهرة نظمتها اؼبذكرة رقم 4618 اؼبؤرخة يف 2004/09/04 (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 01) وذلك نظرا للتزايد الكبَت غباالت رفض الًتقيم بسبب عد تقدمي اؼبعنيُت لسند مشهر-تطبيقا للمذكرة رقم 2421 أعاله -وما اقبر عنو من كثرة النزاعات أما القضاء، فجاءت ىذه اؼبذكرة ؼبعاعبة اغباالت اليت ال يستند أصحاهبا إىل سندات ملكية مشهر، وىي أكثر اغباالت اليت اد رجت يف حساب اجملهول وال ديكن تسويتها دبوجب اؼبذكرة رقم .2421 وقد أشارت ىذه اؼبذكرة يف مستهلها إىل أف فلسفلة تطهَت اغبساب اجملهول جيب أف تبٌت على قاعدين أساسيينت الأوىل: إف الشخص الذي يطالب حبق اؼبلكية والذي من اؼبفًتض أنو كاف غائبا أثناء أشغال اؼبسح جيب أف ينظر إليو على انو كاف ديارس حيازة فعلية على العقار اؼبراد تسويتو إىل أف يثبت العكس من خالل نتائج التحقيق، دبعٌت أنو طاؼبا مل يتمخض عن نتائج التحقيق ما ينقض اغبيازة الفعلية لطالب التسوية كاف ىو االحق دبلكية العقار، وىذا ىو الأصل يف حقيقة الأمر، فاغبيازة ىي الوجو الظاىر للملكية إىل أف يثبت العكس (معاشو و عليايت، الأحكا اػباصة بدعاوى اغبيازة،2024، صفحة 121) الثانية: اللجوء التعسفي إىل حساب اجملهول من طرؼ الإدارة، أين ثبت للمديرية العامة لألمالؾ الوطنية، عد ربلي فرق اؼبسح ابعبدية الالزمة يف آداء مهامها، من خالل عد التنقل الفعلي للميداف يف الأاي 118

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية المحددة يف الإشعار ابؼبرور، كذلك عد ازباذ التدابَت الالزمة للتحقق من اؼبالؾ وشاغلي الأمكنة (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 01) ومنو تكوف ىذه اؼبذكرة قد وسعت يف حاالت التسوية لتشمل حىت شاغلي الأمكنة الذين ديارسوف حيازة فعلية يف غياب أي سند قانوين، وقد ميزت ىذه اؼبذكرة بُت ثالث حاالت يف التسوية.

ىذه اغبالة قد نظمتها من قبل اؼبذكرة أعاله رقم 2412 وذلك بشأف العقود المحررة قبل اتريخ سرايف الأمر 74/75 اؼبوافق لػ: 1976/03/25، واليت تستلز أثناء التحقيق فيها أخذ رأي مصاحل أمالؾ الدولة، إال أف اؼبذكرة اغبالية فصلت يف نوعية ىذه السندات وقيمتها القانونية (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 02) وتندرج فيها العقود الرظبية، والعقود التوثيقية غَت اؼبشهرة، والعقود المحررة من طرؼ القاضي الشرعي واليت مل تقد لإلشهار، وتتم معاعبة ىذه اغباالت بقيا المحافظ العقاري بتحقيق ربفظي، على عد وجود إشهار مسبق، فإذا مل تسفر نتائح التحقيق على وجود معطيات من شأهنا اغبيلولة دوف التسوية اؼبطلوبة، يرقم العقار هنائيا ابسم اؼبعٍت ويسلم لو الدفًت العقاري. كذلك تندرج ضمن ىذه اغبالة، حالة العقود العرفية اليت قبا اتريخ اثبت قبل سنة 1971 واليت مل تقد كذلك لإلشهار، وىنا أكدت اؼبذكرة على ضرورة إجراء ربقيقات دقيقة للتأكد من أف العقود الع رفية اؼبقدمة ال تتناقض مع معلومات حيتمل وجودىا على مستوى المحافظة العقارية كأف يكوف العقار متصرفا فيو دبوجب عقود مشهرة مسجلة أبظباء مالؾ أخرين. وتسوى الوضعية يف ىذه اغبالة بًتقيم العقار ترقيما هنائيا ابسم الطالب بعد التحقيق الإجيايب (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 03).

ويقصد ابلسند العقاري غَت الكايف حسب اؼبذكرة، العقد العريف اؼبتضمن اقتناء حقوق عقارية والذي لو اتريخ اثبت قبل اتريخ مرور فرق اؼبسح ولو كاف لبررا بعد سنة 1971 وميزت اؼبذكرة فيما خيص ىذه السندات من حيث ثبوت اترخيها بُت حالينت.

ويكوف العقد العريف اثبت التاريخ يف حاالت أربعة بينتها اؼبادة 328 من القانوف اؼبدين وىي: -1من اتريخ تسجيلو. -2من يو ثبوت مضمونو يف عقد آخر حرره موظف عا. -3من يو التأشَت عليو على يد ضابط عا بتص. -4من يو وفاة أحد اللذين قبم على العقد خط وإمضاء، وىي نفس اغباالت اليت استندت عليها اؼبذكرة رقم 4618 يف ربديد اتريخ ثبوت العقود العرفية، غَت أنو فيما خيص اغبالة الأوىل اليت يثبت هبا اتريخ العقد العريف وىي اتريخ تسجيلو دبصلحة التسجيل على مستوى مفتشية الضرائب فقد خصت اؼبذكرة فقط العقود اؼبسجلة بُت اتريخ جواف 1983 وديسمرب 1992، حبجة أف قانوف اؼبالية التكميلي لسنة 1983 كاف يسمح بتسجيل ىذه العقود غَت أف قانوف اؼبالية لسنة 1993 ألغى النص السالف الذكر ومنع تسجيلها. 119

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية غَت أنو وعلى خالل ذلك فإنو وإف كاف فعال ظبح قانوف اؼبالية التكميلي لسنة 1983 بتسجيل العقود العرفية من خالل الفصل اػبامس مكرر 04 اؼبادة 5-178 6- 7- -8-، إال أف قانوف اؼبالية الذي ألغى ذلك ىو قانوف سنة 1992 وليس سنة 1993 كما تذكر اؼبذكرة (القانوف، 25-91 اؼبؤرخ يف 1991-12-18، اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 1992).

يف بعض اغباالت ال حيتوى العقد العريف على اتريخ اثبت، غَت أنو وحسب اؼبذكرة ديكن استنتاج اتريخ ربريره بناء على عملية البحث والتحري اليت تقو هبا فرق اؼبسح، وقد بينت اؼبذكرة بعض الوسائل الفًتاض اتريخ ربريره وأمهها مقارنة العقد العريف المحتج بو من طرؼ صاحب الطلب مع العقود العرفية الثابتة التاريخ ؼبالؾ الوحدات العقارية اجملاورة الذين استفادوا من ترقيم مؤقت أو ربصلوا على دفاتر عقارية، كأف تكوف صادرة من نفس اؼبالك أو ورثتو، أو أف يكوف اسم صاحب الطلب مذكور يف عقود عرفية أخرى اثبتة التاريخ كشاىد مثال أو كجار (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف

يالحظ أف افًتاض التاريخ يف العقد العريف ليس افًتاضا مسبقا بدوف دليل، وإمنا جيب أف تثبت التحرايت والتحقيقات ذلك ولو بصفة ضنية، والعربة من ضرورة ربديد التاريخ ىو معرفة ما إذ كاف العقد العريف قد حرر قبل انطالق عمليات اؼبسح يف اؼبيداف أ ال، ألف ىذا يعترب شرطا أساسيا لقبول طلب التسوية ابإلضافة إىل شرط ثبوت حيازة العقار من طرؼ الطالب أثناء تنقل فرق اؼبسح للتحقيق والتحري، ويف حالة استحالة ربديد اتريخ العقد العريف كما بينتو اؼبذكرة أعاله فتصنف اغبالة ضمن حالة الغياب الكامل لسند اؼبلكية وتعاجل وفق الطريقة اؼببينة يف حالة الغياب الكامل لسند اؼبلكية، أي أنو إذا كانت اغبيازة تفوق 15 سنة يرقم العقار ابسم مالكو ترقيما مؤقتا ؼبدة 04 أشهر، أما إذا مل تثبت اؼبدة فيكوف الًتقيم مؤقت ؼبدة سنينت (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 04).

وىي أكثر اغباالت اليت جاءت ىذه اؼبذكرة ؼبعاعبتها، فغالبية الوحدات العقارية اؼبطالب هبا ال ديلك أصحاهبا سندات قانونية بشأهنا (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 04) وإمنا ديارسوف عليها حيازة حقيقة منذ مدة فحثت اؼبذكرة على ضرورة اغبرص يف البحث والتدقيق يف مدى توفر شروط اغبيازة الفعلية قبل اتريخ إجراء عملية اؼبسح العا. ومن القرائن اليت ديكن االعتماد عليها يف إثبات اغبيازة، الشغل اغبقيقي للمسكن، أو أف تكوف الأرض الفالحية مزروعة، أو وجود سياج أو أي دليل آخر من شأنو أف يدلل على وجود حيازة فعلية، ويف حالة ثبوهتا اشًتطت اؼبذكرة ضرورة تدعيم طلب التسوية بشهادة شخصُت مصرح هبا أما اؼبوثق (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف -09-04 2004، صفحة 04). 120

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية بعد استيفاء الشروط اؼبوضوعية المحددة حسب اغباالت الثالث أعاله بينت اؼبذكرة رقم 4618 طرق وكيفيات التسوية، واليت تتم بنفس الإجراءات اؼبسطرة يف اؼبذكرة رقم 2421 اؼبؤرخة يف 2003/05/03، حيث يقو مدير اغبفظ العقاري خالل 08 أاي من إيداع الطلب دبراسلة مديري أمالؾ الدولة ومسح الأراضي، على أف تنتقل فرقة اؼبسح وجواب إلجراء التحقيق الالز، وعلى ىذه اؼبصاحل الرد خالل 45 يوما من اتريخ اؼبراسلة، على أف يقو المحافظ العقاري أبمر من مدير اغبفظ العقاري خالل 15 يوما اؼبوالية إبزباذ القرارات التالية: ترقيم الوحدة العقارية هنائيا ابسم الطالب يف حالة ما إذا كاف بيده سند لو حجية مهما كاف اتريخ إيداع واثئق اؼبسح ابحملافظة العقارية (اؼبذكرة، رقم 4618 مؤرخة يف 2004-09-04، صفحة 04) إذا كاف حبوزة الطالب سند غَت كاؼ وكاف يبُت حيازة حقيقة تفوق 15 سنة ربسب إىل غاية اغبصول على اؼبعلومات الكافية اليت قامت هبا مصاحل أمالؾ الدولة ومسح الأراضي فًتقم الوحدة العقارية ترقيما مؤقتا ؼبدة 04 أشهر، أما إذا مل يتمكن من ربديد مدة اغبيازة فيستفيد صاحب الطلب من ترقيم مؤقت ؼبدة سنينت يبدأ حساهبا من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح ابحملافظة العقارية . أما يف حالة غياب ات لسند اؼبلكية، فيستفيد صاحب الطلب -الذي أثبتت التحرايت أحقيتو للوحدة العقارية- من ترقيم مؤقت ؼبدة تقابل ابقي أجل السنينت على أال تقل عن 04 أشهر يف كل الأحوال. ونشَت يف الأخَت أنو يف حالة مضي أكثر من سنينت على ترقيم الوحدة العقارية يف حساب اجملهول ومل حيصل اعًتاض من ذوي الشأف، يصبح الًتقيم هنائيا ابسم الدولة، وما على اؼبعٍت سوى اللجوء للقضاء، لكن ابلرجوع للتعليمة رقم 9642 اؼبؤرخة يف 2008-10-22 (التعليمة، رقم 9242، مؤرخة يف 2008-10-22 ) فإهنا فتحت اجملال للتسوية الإدارية للمعنُت سواء كاف بيدىم سندات ملكية أ ال، حىت بعد انقضاء مهلة السنينت من اتريخ خضوع اؼبنطقة إلجراءات اؼبسح الأويل، كما دعت التعليمة رقم 2536 اؼبؤرخة يف 2010/03/21 مديري أمالؾ الدولة إىل ضرورة ارجاع الدفاتر العقارية اؼبسجلة ابسم الدولة بعدما أصبح الًتقيم هنائيا على مستوى المحافظات العقارية ابلنسبة للملكيات الذي ظهر أهنا تعود ملكيتها للخواص، وذلك من أجل إعادة النظر يف الًتقيم النهائي بناء على احتجاجات سجلت بعد مضي اكثر من سنينت (التعليمة، رقم 2536 مؤرخة يف 2010-03-21) وىذا ما يشكل خرقا لنص اؼبادة 16 من الأمر 74/75 اليت سبنع إعادة النظر يف اغبقوق الناذبة عن الًتقيم النهائي إال عن طريق القضاء. كما أف التعليمة رقم 7049 اؼبؤرخة يف 2013/07/10 جاءت حبكم جديد وىو استثناء من ال ديلكوف سند رظبي أو سند لو حجية من التسوية الإدارية بعد انقضاء مهلة السنينت (التعليمة، رقم 7049 اؼبؤرخة يف -07-10 2013) وىو حكم بالف للتعليمينت السابقينت خاصة وأف غالبية اؼبعينُت ال حيوزوف على تلك السندات وىو حكم بالف ؼببادئ أتسيس السجل العقاري الذي جاء من أجل تطهَت اؼبلكية العقارية. كذلك جيب الًتكيز على القول أنو جيب على اؼبعًتضُت على الًتقيم اؼبرور على التسوية الإدارية وال ديكنهم عرض النزاع على القضاء إال بعد رفض التسوية الإدارية دبوجب قرار رفض من المحافظ العقاري وذلك عن طريق الطعن يف ىذا القرار أو بعد انقضاء مهلة الًتقيم اؼبؤقت. 121

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية

إف كثرة ملفات طلبات التسوية بشأف العقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول، خاصة يف ظل غياب نص قانوين ينظم ىذا النوع من الًتقيم دفع ابؼبشرع إىل التدخل بنص قانوين واضح ينظم ىذه اؼبسألة، وىو الأمر الذي تداركو فعال دبوجب القانوف 10-14 اؼبؤرخ يف 2014-12-30، اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2015 دبوجب اؼبادة 67 منو (القانوف، رقم 10-14 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2015) أين مت استحداث نص اؼبادة 23 مكرر ضمن القسم الرابع من الباب الثاني من الأمر 74-75، وأصبح حساب اجملهول يسمى ابلعقارات غَت اؼبطالب هبا أثناء أشغال اؼبسح حيث ترقم العقارات اؼبدرجة يف ىذا اغبساب هنائيا ابسم الدولة وديكن االعًتاض على ىذا الًتقيم خالل 15 سنة من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح. غَت أف الأمر مل يد طويال حىت تدخل اؼبشرع من جديد بتعديل اؼبادة 23 مكرر أعاله دبوجب اؼبادة 89 من القانوف 11-17 اؼبؤرخ يف 2017-12-27 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة2018 (القانوف، رقم 11-17 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2018) وأصبح ترقيم العقارات غَت اؼبطالب هبا ترقيما مؤقتا ؼبدة 15 سنة، ويرقم هنائيا ابسم الدولة بعد انقضاء اؼبدة يف حالة غياب أي اعًتاض من ذوي الشأف، ليليو تعديل آخر لنص اؼبادة 23 مكرر دبوجب اؼبادة 166 من القانوف 08-24 اؼبؤرخ يف 2024/121/24 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2025 (القانوف، رقم 08-24 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2025) وسنعاجل ىذه االحكا من خالل اؼبطالب أدانه.

بعد عجز اؼبعاعبة الإدارية للعقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول يف تسوية اؼبنازعات اؼبتعلقة بو، تدخل اؼبشرع بنص قانوين ليسد ىذا الفراغ التشريعي وذلك دبوجب القانوف 01-14 اؼبؤرخ يف 2004-12-30، اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2015 ودبوجب اؼبادة 67 منو أين مت استحداث نص اؼبادة 23 مكرر ضمن القسم الرابع من الباب الثاني من الأمر 74-75، أين تبٌت اؼبشرع التسوية الإدارية اليت قررهتا التعليمات واؼبذكرات الصادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية - واليت سبت دراستها أعاله - وبُت كيفية معاعبة وضعية العقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول وأصبحت تسمى العقارات غَت اؼبطالب هبا، كما أصدرت الإدارة التعليمة رقم 5543 اؼبؤرخة يف 2017/05/23 لتوضيح كيفية تطبيق اؼبادة 23 مكرر أعاله.

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية يتضح من خالل النص أف العقارات اليت مل يتم التعرؼ على أصحاهبا أثناء أشغال اؼبسح الأويل ومت تقييدىا يف حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا، ترقم هنائيا ابسم الدولة، على فرض أال مالك قبا، وىو يف اغبقيقة تطبيق لنص اؼبادة 773 من القانوف اؼبدين اليت تعترب صبيع الأمالؾ اليت ليس قبا مالك ىي ملك للدولة، غَت أف افًتاض ملكية الدولة ىنا افًتاض يقبل إثبات العكس، حيث ديكن لذوي الشأف الذين بيدىم سند قانوين االعًتاض على ىذا الًتقيم إداراي يف غضوف 15 سنة من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح ابحملافظة العقارية. ويف اعتقادان فإف اؼبشرع عمد إىل جعل ترقيم العقارات غَت اؼبطالب هبا ترقيما هنائيا، من أجل التسريع يف وتَتة عملية اؼبسح اليت عرفت أتخرا كبَتا بسبب كثرة الوحدات العقارية اؼبسجلة يف حساب اجملهول، فبهذه الطريقة ترقم صبيع الوحدات العقارية اؼبمسوحة فبا يسمح ؼبصاحل اؼبسح إبيداع واثئق القسم اؼبمسوح ابحملافظة العقارية يف آجاقبا المحددة غَت أف فتح الباب من أجل إعادة النظر يف ىذا الًتقيم النهائي إداراي أدى إىل إعادة النظر من جديد يف صبيع الوحدات العقارية اليت رقمت ترقيما هنائيا ابسم الدولة وحررت بشأهنا دفاتر عقارية، كذلك من بُت االنتقادات اليت وجهت للمشرع نتيجة تبنيو ىذا اػبيار ىو بالفتو لنص اؼبادة 16 من اؼبرسو 63-76، اليت ال ذبيز الطعن يف الًتقيم النهائي إال عن طريق القضاء(اؼبرسو، رقم 63-76، 1976) كذلك ما مت تسجيلو ىو أف التسوية الإدارية يف ظل ىذا القانوف مشلت أصحاب سندات اؼبلكية اؼبشهرة فقط دوف غَتىم، الأمر الذي جعل الكثَتين من ذوي الشأف ملزموف ابللجوء إىل القضاء للطعن يف ىذا الًتقيم، كما أف ىذا الوضع أفرز ازدواجية يف معاعبة اؼبلفات، فاؼبلفات اؼبتعلقة حبساب اجملهول واؼبودعة قبل صدور القانوف 01-14 تتعلق بًتقيم مؤقت ديكن الطعن فيو إداراي سواء بسند أو بدوف سند، بينما اؼبلفات اؼبتعلقة ابلعقارات غَت اؼبطالب هبا واليت سجلت بعد صدور ىذا القانوف فتتعلق بًتقيم هنائي ال ديكن الطعن فيو إداراي إال بناء على سند ملكية فقط، الأمر الذي دفع البعض إىل القول أبف حساب اجملهول حالة زبتلف عن حالة العقارات غَت اؼبطالب هبا واليت ترقم هنائيا ابسم الدولة (بن زردة، العقارات غَت اؼبطالب هبا بُت جديد النصوص التنظيمية والنصوص القانونية، 2021) ومن أجل معاعبة ىذا الوضع أصدرت الإدارة التعليمة رقم 5543 اؼبؤرخة يف 2017/05/23 لتوضيح كيفية تطبيق أحكا اؼبادة 23 مكرر من االمر 74-75 أعاله. الفرع الثاني: التسوية الإدارية طبقا للمذكرة رقم 5543 المؤرخة يف 2017/05/23 بعد صدور اؼبادة 23 مكرر من االمر 74-75، تغَت منط اؼبعاعبة الإدارية غبساب اجملهول، خاصة ابلنسبة للذين ليس قبم سندات مشهرة سبكنهم االحتجاج هبا، كوف أف النص اعبديد قصر التسوية فقط على من بيده سند مشهر الأمر الذي صعب على اؼبديرايت الوالئية للحفظ العقاري معاعبة اؼبلفات اؼبعروضة عليهم، فأصدرت اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية اؼبذكرة رقم 5543 اؼبؤرخة يف 2017/05/23 (اؼبذكرة، رقم 5543، اؼبؤرخة يف 2017-05-23) من أجل توضيح كيفية اؼبعاعبة الإدارية غبساب اجملهول، غَت أنو ما يالحظ عليها وحسب عنواهنا أهنا تتعلق ابؼبلفات اؼبودعة قبل اتريخ 2015/01/01 واليت تستند إىل عقود مشهرة، فبا يستفاد منو أف من يفتقد للسند اؼبشهر غَت معٍت ابلتسوية. 123

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية فحسب اؼبذكرة فاؼبلفات اليت اودعت قبل دخول قانوف اؼبالية 2015 حيز التنفيذ واؼبسجلة يف حساب اجملهول تسوى طبقا للمذكرينت 2003/2421 اؼبتعلقة ابلعقارات اليت قبا سندات مشهرة و2004/4618 اؼبتعلقة ابلعقارات اليت ال حيوز أصحاهبا على سندات مشهرة، اما اؼبلفات الأخرى اليت اودعت بعد دخول قانوف اؼبالية 2015 حيز التنفيذ وتتعلق بعقارات اودعت واثئق مسحها قبل ىذا التاريخ إىل 2015 فتسوى كذلك طبقا للتعليمة 2003/2421 بشرط أف يكوف بيد اؼبعٍت سند مشهر تطبيقا لنص اؼبادة 23 مكرر. أما خبصوص اؼبلفات اؼبودعة بعد ىذا التاريخ فأوصت اؼبذكرة بضرورة معاعبتها طبقا للمذكرة 2003/2421 . بشرط حيازة اؼبعٍت على سند مشهر، ومنو مت حرماف من يفتقدوف للسندات اؼبشهرة من التسوية الإدارية

مل يد الوضع طويال على صدور قانوف اؼبالية لسنة 2015 حىت تراجع اؼبشرع عن اغبل الذي تبناه دبوجب اؼبادة 23 مكرر أعاله وذلك نظرا لتسجيل العديد من الأمالؾ اػباصة ابسم الدولة دوف مربر، وكذلك غبرماف من يفتقدوف للسند اؼبشهر من التسوية الإدارية الأمر الذي زاد يف عدد االحتجاجات اؼبطروحة أما المحافظ العقاري وكذا النزاعات اؼبعروضة على القضاء، فتدخل اؼبشرع دبوجب اؼبادة 89 من القانوف 11/17 اؼبؤرخ يف 2017/12/27 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2018 وعدل لبتوى اؼبادة 23 مكرر وفتح اجملال للتسوية الإدارية سواء بسند مشهر أو بدونو، كما أصدرت الإدارة التعليمة رقم 4060 اؼبؤرخة يف 2018/04/05 لتبُت كيفية تطبيق اؼبادة 89 أعاله .

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية الأراضي يرقم العقار ترقيما مؤقتا ابسم صاحبو ؼبدة سنينت يبدأ سرايهنا من اتريخ إيداع الطلب، أما إذا تبُت من نتائج التحقيق أف العقار اؼبطالب بو يعود للدولة أو اعبماعات المحلية يرقم العقار فورا وهنائيا وفق نتائج التحقيق. غَت أنو بصدور ىذا النص اعبديد وقع إشكال يف كيفية التعامل مع اؼبلفات اليت أودعت يف ظل سرايف أحكا اؼبادة 23 مكرر قبل تعديلها دبوجب القانوف 11-17، ىل يطبق عليها ىي الأخرى أبثر رجعي أ يطبق بشأهنا القانوف 10-14؟ الأمر الذي دفع ابإلدارة إىل إصدار اؼبذكرة رقم 4060 اؼبؤرخة يف 2018/04/05 لتوضيح ذلك. الفرع الثاني: التسوية الإدارية طبقا للمذكرة رقم 4060 المؤرخة يف 2018/04/05 بعد 04 أشهر من صدور قانوف اؼبالية لسنة 2018 سارعت اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية إىل إصدار اؼبذكرة رقم 4060 اؼبؤرخة يف 2018/04/05 (اؼبذكرة، رقم 4060 اؼبؤرخة يف 2018-04-05) من أجل توضيح كيفية تطبيق التدابَت اعبديدة اليت جاء هبا تعديل اؼبادة 23 مكرر، وأىم النقاط اليت عاعبتها ىي حالة تلك العقارات اليت كانت مسجلة يف حساب اجملهول ومت إعادة تسجيلها يف حساب الدولة تطبيقا لنص اؼبادة 67 من قانوف اؼبالية لسنة 2015، فميزت اؼبذكرة بُت حالينت.

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية المطلب الثالث: ترقيم العقارات غري المطالب هبا والسجلة خطأ يف حساب الدولة أثناء أشغال المسح ترقيما مؤقتا. بعدما عجزت كل الإصالحات اؼبتخذة من طرؼ اؼبشرع أو الإدارة - واليت سبق التطرق إليها- من أجل تسوية حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا، تدخل اؼبشرع من جديد بتعديل للمادة 23 مكرر دبوجب اؼبادة 166 من القانوف 08-24 اؼبؤرخ يف 2024/11/24 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2025 (القانوف ، رقم 08-24 اؼبتضمن قانوف اؼبالية لسنة 2025) أين أبقى على الًتقيم اؼبؤقت غبساب العقارات غَت اؼبطالب هبا ؼبدة 15 سنة غَت أنو مكن من ديارسوف حيازة فعلية طبقا للقانوف من التسوية الإدارية خالل 15 سنة، خالفا ؼبا كاف عليو االمر سابقا أين كاف الأجل سنينت فقط، كما أضافة حالة أخرى زبضع لنفس طرق التسوية وىي العقارات اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة، كما أصدرت الإدارة التعليمة رقم 4300 اؼبؤرخة يف 2018/04/05 لتبُت كيفية تطبيق اؼبادة 23 مكرر بعد تعديلها اعبديد.

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية يتوىل المحافظ العقاري التسوية الإدارية عن طريق الًتقيم النهائي يف حالينت ، الأوىل حالة العقارات اليت حي وز أصحاهبا على سندات ملكية مشهرة، أما الثانية فهي حالة العقارات اليت حيوز أصحاهبا على شهادة حيازة مشهرة بشرط أف تبلغ اغبيازة اؼبدة اؼبنصوص عليها قانوان، دبعٌت أنو جيب أف تبلغ مدة اغبيازة 15 سنة كاملة ربسب من اتريخ شهرىا، ىذه اغبالة اليت كانت تسوى سابقا حسب اؼبادة 89 من قانوف اؼبالية لسنة 2018 عن طريق ترقيم مؤقت ؼبدة سنينت وليس عن طريق ترقيم هنائي، ولعل اقبدؼ من ذلك ىو التخفيف من كثرة اؼبلفات اؼبطروحة للتسوية خاصة وأف شهادة اغبيازة ىي سند مشهر وقد استنفذ صاحبها مدة اغبيازة القانونية. تشمل التسوية كذلك وعن طريق الًتقيم النهائي العقارات اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة سواء تلك اليت مت تسجيلها يف ىذا اغبساب تنفيذا للمادة 23 مكرر قبل تعديلها أين كانت ترقم العقارات ترقيما هنائيا ابسم الدولة، أو تلك اليت سجلت عن طريق اػبطأ يف ىذا اغبساب أثناء أشغال اؼبسح، ىذه اغبالة اليت كانت تسوى سابقا عن طريق القضاء فقط طبقا لنص اؼبادة 16 من اؼبرسو .63-76

جاءت اؼبادة 166 من قانوف اؼبالية لسنة 2025 بنوعُت من الًتقيم اؼبؤقت سباشيا مع احكا االمر 74/75 ومها الًتقيم اؼبؤقت ؼبدة 04 أشهر والًتقيم اؼبؤقت ؼبدة سنينت خالفا للمادة 89 من قانوف اؼبالية لسنة 2018 أين نصت على ترقيم مؤقت ؼبدة سنينت يطبق على صبيع اغباالت اليت تسوى عن طريق ىذا الًتقيم. تسوى عن طريق الًتقيم اؼبؤقت ؼبدة 04 أشهر العقارات اليت يتوفر أصحاهبا على شهادة حيازة مشهرة مهما كانت مدة اغبيازة اؼبتبقية، أو على سندات كافية إلثبات حق اؼبلكية العقارية طبقا للتشريع اؼبعمول بو وكذا العقود الإدارية اؼبسجلة، سواء ابلنسبة العقارات اؼبسجلة يف حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا أو اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة، أما من يتمسكوف دبمارسة اغبيازة الفعلية طبقا ألحكا التقاد اؼبسكب وذباوزت حيازهتم 15 سنة كاملة وبعد التحقيق والتحري يستفيدوف من ترقيم مؤقت مدتو سنينت، ابلنسبة للعقارات غَت اؼبطالب هبا فقط أما العقارات اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة فهم مستثنوف من التسوية طبقا لنص اؼبادة .166 نالحظ أف اؼبشرع من خالل التعديل الأخَت للمادة 23 مكرر سوى يف التسوية وبنفس الأشكال بُت العقارات غَت اؼبطالب هبا واؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة ابلنسبة ؼبن بيدىم سند ملكية مشهر أو شهادة حيازة أو سندات كافية إلثبات حق اؼبلكية العقارية أو عقود إدارية مسجلة، أما من يفتقدوف للسند ويتمسكوف ابغبيازة الفعلية، فمن حقهم اؼبطالبة ابلتسوية ابلنسبة للعقارات غَت مطالب هبا فقط دوف اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة، غَت أننا نرى أف ىذا التمييز يف اؼبعاملة يف غَت لبلو وال يتوجد ما يربره، فما ىو اؼبانع من التمسك ابغبيازة الفعلية إذا تعلق الأمر هبذا اغبساب خاصة وأف تلك العقارات ليست يف أصلها ملكا للدولة وإمنا سجلت يف ىذا اغبساب بطريق اػبطأ، فكاف على اؼبشرع أف يسوي بُت اغبسابُت يف صبيع اغباالت. 127

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية ويف كل اغباالت اليت تستدعي التحقيق يف طلب التسوية إذا ثبت أف العقار اؼبطالب بو ملك للدولة أو اعبماعات المحلية يرقم ىذا العقار فورا ترقيما هنائيا بناء على نتائج التحقيق. وحىت تتم تصفية كل اغباالت ظبح اؼبشرع إبعادة النظر فيها بناء على طلب أصحاهبا حىت اؼبلفات اليت سبق رفضها بسبب انقضاء اآلجال، خالل 15 سنة من اتريخ صدور قانوف اؼبالية لسنة .2025 الفرع الثاني: التسوية طبقا للتعليمة 4300 المؤرخة يف 2025/03/10 بعد تعديل اؼبادة 23 مكرر دبوجب قانوف اؼبالية لسنة 2025 سارعت اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية إلصدار التعليمة رقم 4300 اؼبؤرخة يف 2025/03/10 (التعليمة ، رقم 4300 اؼبؤرخة يف 2025-03-10) من أجل توضيح كيفية تطبيق االحكا اعبديدة للنص بعد التعديل وديكن إصبال ذلك فيما يلي. أوضحت التعليمة أف النص اعبديد فتح اجملال للتسوية من جديد أما أصحاب الطلبات اؼبدعمة بشهادات حيازة مشهرة أو عقود ذات حجية يف اثبات حق اؼبلكية العقارية أو على أساس اغبيازة الفعلية واليت مت رفضها مسبقا يف ظل تطبيق اؼبادة 89 من قانوف اؼبالية لسنة 2018 بسبب انقضاء اآلجال واليت كانت لبددة بسنينت ربسب من اتريخ إيداع واثئق اؼبسح ابحملافظة العقارية، حبكم أف التعديل اعبديد فتح ابب التسوية ؼبدة 15 سنة لكل اغباالت اليت تستفيد من التسوية دبن فيهم من يتمسكوف ابغبيازة الفعلية (التعليمة ، رقم 4300 اؼبؤرخة يف 2025-03-10، صفحة 02). حاولت التعليمة أف تبُت اؼبقصود بسندات اؼبلكية ذات اغبجية الكافية يف اثبات اؼبلكية العقارية، واليت مل توضحها اؼبادة 23 مكرر اؼبعدلة واؼبتممة واليت يستفيد أصحاهبا من ترقيم مؤقت ؼبدة 04 أشهر، ومنها السندات والقرارات القضائية اؼبعدة قبل اتريخ 1975/07/05 اؼبوافق لتاريخ سرايف الأمر 74-75 اؼبتضمن اعداد مسح الأراضي العا وأتسيس السجل العقاري، والعقود المحررة من طرؼ كتاب الضبط اؼبوثقُت أو القضاة اؼبوثقُت سابقا وكذا القضاة الشرعيُت قبل صدور الأمر 10-70 اؼبؤرخ يف 1970/12/15 اؼبتضمن تنظيم مهنة التوثيق، كذلك السندات العرفية اؼبسجلة إبدارة التسجيل قبل 1971/01/01 أو تلك اليت ظبح قانوف اؼبلية التكميلي لسنة 1983 بتسجيلها ابتداء من جواف 1983 إىل غاية ديسمرب 1993 أين منع ذلك قانوف اؼبالية لسنة 1993 (التعليمة ، رقم 4300 اؼبؤرخة يف

كذلك فيما خيص العقود الإدارية اؼبسجلة أوضحت التعليمة أهنا تتعلق ابلعقود المحررة من طرؼ رؤساء اجملالس الشعبية البلدية اؼبتضمنة التنازل عن قطع أراضي اتبعة للبلدية مت تسجيلها إبدارة التسجيل دوف إخضاعها للشهر واليت سبت يف ظل الأمر 26/74 اؼبؤرخ يف 1974/02/16 اؼبتضمن االحتياطات العقارية والذي ألغي بصدور القانوف 25/90 اؼبؤرخ يف 1995/11/18 اؼبتضمن التوجيو العقاري (التعليمة ، رقم 4300 اؼبؤرخة يف 2025-03-10، صفحة 04). ونشَت يف الأخَت إىل أف التعليمة 4300 وخبصوص اتريخ سرايف الًتقيم اؼبؤقت بينت أنو يسري من اتريخ إعداد وثيقة تغيَت يف ىوية الأشخاص الطبيعة أو اؼبعنوية (PR12) وىي وثيقة يعدىا المحافظ العقاري بعد قبول طلب التسوية 128

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية ويرسلها ؼبدير مسح الأراضي واغبفظ العقاري من أجل ربيُت الواثئق اؼبسحية (التعليمة ، رقم 4300 اؼبؤرخة يف -10 2025-03، صفحة 09) وىذا على خالؼ ما كاف معموال بو يف ظل التعليمة رقم 4060 أين كاف الًتقيم اؼبؤقت يسري من اتريخ إيداع طلب التسوية (اؼبذكرة، رقم 4060 اؼبؤرخة يف 2018-04-05، صفحة 05) فكاف على الإدارة الإبقاء على اغبكم طاؼبا أ الًتقيم مازال مؤقتا وقابل إلعادة النظر فيو يف حالة االحتجاج من طرؼ الغَت. خامتة: اف اؼبتتبع غبالة تسوية العقارات غَت اؼبطالب هبا أثناء أشغال اؼبسح يالحظ أنو من بُت اسباب كثرة العقارات غَت اؼبطالب هبا ىو عمل الإدارة غَت اعبدي وىذا إبقرار اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية يف العديد من مذكراهتا، وذلك من أجل االنتهاء من عملية اؼبسح يف أقرب اآلجال لذا جاءت التعليمات والنصوص التنظيمية ابلتسوية الإدارية قبل اللجوء

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية -توسيع التسوية ؼبن ديارسوف حيازة فعلية على العقارات اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة، ألف ىناؾ العديد من الوحدات العقارية اؼبسجلة خطأ يف حساب الدولة مستغلة منذ مدة طويلة من طرؼ الأشخاص، فال يعقل حرماهنم من التسوية ال لشيء إال ألهنا سجلت خطأ ابسم الدولة. -ربفيز فرق اؼبسح واإلداريُت وتوعيتهم دبدى أمهية العمل الذي يقوموف بو، وحثهم على الًتكيز على العمل اؼبيداين من أجل التحقق من شاغلي الوحدات العقارية، حىت ال يتم تسجيلها يف كل مرة يف حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا. -رقمنة طلبات التسوية الإدارية وذلك بوضع منصة رقمية خاصة بتسوية العقارات غَت اؼبطالب هبا وذلك قصد التخفيف على اؼبواطنُت من مشقة التنقل الدائم إىل اؼبديرية الوالئية ؼبسح الأراضي واغبفظ العقاري. قائمة المصادر وادلراجع  الأمر رقم: .74-75 مؤرخ يف 12 نوفمرب 1975، اؼبتعلق إبعداد مسح الأراضي العا وأتسيس السجل العقاري، ج ر ج ج عدد 92 صادر يف .ممتبؼاو لدعبؼا ،1975 برمفون 18  التعليمة رقم: .4300 مؤرخة يف 10 مارس 2025، صادرة عن اؼبدير العا لألمالؾ الوطنية، أحكا جديدة ضمن قانوف اؼبالية لسنة -2025 تسوية العقارات اؼبسجلة يف حساب" العقارات غَت اؼبطالب هبا أاثء أشغال مسح الأراضي" وتلك اؼبسجلة ابسم الدولة عن طريق اػبطأ.  التعليمة رقم: .16 مؤرخة يف 1998/05/24، صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، اؼبتعلقة بسَت عمليات مسح الأراضي والًتقيم العقاري.  اؼبذكرة رقم 7049 مؤرخة يف 2013/07/10، صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، اؼبتعلقة حبساب اجملهول-كيفية التعامل مع اؼبلفات اؼبودعة بعد مرور أجل السنينت يف غياب السند.  اؼبذكرة رقم: .4060 مؤرخة يف 2018/04/05، صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، اؼبتعلقة ابلتسوية الإدارية للعقارات اؼبرقمة يف حساب العقارات غَت اؼبطالب هبا أثناء أشغال مسح الأراضي.  القانوف رقم: .30-90 مؤرخ يف 01 ديسمرب 1990، اؼبتعلق ابألمالؾ الوطنية، ج ر ج ج عدد 52 صادر يف 02 ديسمرب 1990، اؼبعدل

أشغال مسح الأراضي بني النصوص القانونية والنصوص التنظيمية  اؼبذكرة رقم: .4618 مؤرخة يف 04 سبتمرب 2004، صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، اؼبتعلقة ابلعقارات الواقعة يف اؼبناطق اؼبمسوحة- اؼبسجلة يف حساب اجملهول-حالة العقارات اليت يطالب بًتقيمها أشخاص يفتقدوف غبقوق مشهرة.  اؼبذكرة رقم: .5543 مؤرخة يف 23 ماي 2017، صادرة عن اؼبديرية العامة لألمالؾ الوطنية، اؼبتعلقة بتسوية العقارات اؼبسجلة يف حساب اجملهول اؼبتعلقة ابإليداعات اليت سبت قبل 2015/01/01 على لباضر استال فبضاة من طرؼ المحافظُت العقاريُت-طلبات التسوية اؼبدعمة بعقود مشهرة. 