النظام القانوني للعقار السياحي في الجزائر وآفاق تفعيله كبديل تنموي جاذب للاستثمار

النظام القانوني للعقار السياحي في الجزائر وآفاق تفعيله كبديل تنموي جاذب لالستثمار The Legal Regime of Tourist Real Estate in Algeria and the Horizons of its Activation as an Attractive Developmental Alternative for Investment ،  أكلي ليندة 1 كلية الحقوق، جامعة الجزائر 1، الجزائر. مخبر قانون الأسرة، كلية الحقوق جامعة الجزائر .1 [email protected] تاريخ االستالم: 6202/06/09 تاريخ القبول: 2026/07/28 تاريخ النشر: 2026/00/11 ملخص: تستهدف هذه الدراسة تسليط الضوء على المقاربة التشريعية والتنظيمية التي انتهجها المشرع الجزائري لترقية العقار السياحي وتحويله إلى وعاء تنموي ريادي قادر على استقطاب رؤوس الأموال الوطنية واألجنبية، كبديل استراتيجي لقطاع المحروقات. وتبرز أهمية البحث في ظل حزمة الإصالحات العميقة التي توجت بصدور قانون االستثمار الجديد رقم 11-22، متبوعاً بالقانون رقم 10-21 المحدد لكيفيات منح العقار االقتصادي للدولة. وتتمحور إشكالية الدراسة حول مدى كفاية وجاذبية النظام القانوني واإلجرائي المعاصر للعقار السياحي في الجزائر لتحقيق التنمية السياحية المستدامة وتجاوز العقبات البير وقراطية. وباعتماد المنهج الوصفي التحليلي، خلصت الدراسة إلى أن المشرع الجزائري خطا خطوات عمالقة من خالل توحيد قنوات منح العقار السياحي عبر المنصة الرقمية للمستثمر تحت وصاية الوكالة ال وطنية لتنمية السياحة بالتنسيق مع الوكالة الجزائرية لترقية االستثمار، إال أن كفاءة هذا النظام تظل رهينة مر ونة التطبيق الميداني وحسم التداخالت الصالحيتية بين الهيئات المتداخلة وتفعيل الضمانات الحمائية للمستثمرين. الكلمات مفتاحية: العقار السياحي؛ قانون االستثمار؛ منح االمتياز؛ العقار االقتصادي؛ المنصة الرقمية.

Abstract: This study aims to shed light on the legislative and regulatory approach adopted by the Algerian legislator to promote tourist real estate and transform it into a pioneering developmental vessel capable of attracting national and foreign capital as a strategic alternative to the hydrocarbons sector. The importance of the research emerges in light of the deep reforms that culminated in the issuance of the new Investment Law No. 22-18, followed by Law No. 23-17 determining the conditions and modalities of granting economic land. The problem of the study centers on the adequacy and attractiveness of the contemporary legal and procedural regime of tourist real estate in Algeria to achieve sustainable tourism development and overcome bureaucratic obstacles. By adopting the descriptive-analytical approach, the study concluded that the Algerian legislator has taken giant steps by unifying the channels for granting tourist real estate via the Investor's Digital Platform under the tutelage of the National Agency for Tourism Development in coordination with the Algerian Investment Promotion Agency (AAPI). However, the efficiency of this system remains dependent on the flexibility of field application, resolving overlapping jurisdictions between intervening bodies, and activating protective guarantees for investors. KEYWORDS Tourist Real Estate; Investment Law; Granting of Concession; Economic Land; Digital Platform

الجزائر تحوالً جذرياً بموجب القانون رقم 11-22 المتعلق باالستثمار(1)، والذي تبعه صدور القانون رقم 10-21 المؤرخ في 11 نوفمبر 2021 المحدد لشروط وكيفيات منح العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدولة إلنجاز مشاريع استثمارية، والذي ألغى اآلليات التقليدية السابقة لتوزيع العقار االقتصادي (بما فيه السياحي) وحصر تسييره ومنحه في أطر رقمية ومؤسساتية مستحدثة. بناء على هذا التحول الهيكلي، تثور الإشكالية حول: ً ما مدى فاعلية وكفاءة النظام القانوني واإلجرائي الحديث للعقار السياحي في الجزائر في إرساء بيئة استثمارية جاذبة ومستقرة لتحقيق أهداف التنمية السياحية المستدامة؟ لإلجابة عن هذه الإشكالية، تم االعتماد على المنهج الوصفي التحليلي، من خالل استقراء النصوص القانونية والتنظيمية المؤطرة للعقار السياحي والمنظومة االستثمارية في الجزائر، وتحليلها لبيان مكامن القوة والقصور في البنية التشريعية المعاصرة. وقد تم تقسيم هذه الدراسة وفق الخطة الأكاديمية المتوازنة التالية: ● المبحث الأول :المحددات المفاهيمية والهيكلية للعقار السياحي في الجزائر. ● المبحث الثاني :المقاربة الإجرائية لمنح العقار السياحي وآفاق تفعيل االستثمار التنموي.

إن دراسة االستثمار في العقار السياحي تقتضي بدءاً ضبط مدلوله القانوني وتحديد حد وده المفاهيمية وخصائصه النوعية التي تميزه عن بقية الأوعية العقارية االقتصادية الأخرى، والوقوف على طبيعة البناء المؤسساتي المنظم له. وعليه، سنقسم هذا المبحث إلى مطلبين؛ نخصص الأول للخصوصية القانونية والنوعية للعقار السياحي، بينما نستعرض في الثاني الإطار المؤسساتي المنظم لتهيئة واستغالل هذا الوعاء.

يتميز العقار السياحي بطبيعة خاصة تجعله فريداً في أحكامه، إذ ال تقتصر وظيفته على كونه وعاء جغرافياً ً صامداً، بل يمتد ليكون قيمة استثمارية وحضارية متكاملة.

لم يضع المشرع الجزائري تعريفاً مانعاً جامعاً للعقار السياحي في نص واحد، وإنما يتحدد مدلوله 1 - قانون رقم11-22 مؤرخ في 22 يوليو2022، يتعلق باالستثمار، ج ر عدد 10 صادر في 21 يوليو.2022

بالرجوع إلى أحكام القانون رقم 01-01 المتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة، يمكن تعريف العقار السياحي إجرائياً بأنه ": كل مساحة أرضية تقع ضمن المناطق المهيأة أو القابلة للتهيئة السياحية، والتي تتميز بخصائص طبيعية، أو مناخية، أو عالجية، أو تاريخية، وتكون مخصصة حصراً إلقامة المنشآت . )2( واألنشطة المرتبطة باالستثمار السياحي كما يعرف أنه مجموع الأراضي القابلة للبناء الموجودة داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية، والمحددة في مخطط التهيئة السياحية، والتي تمنح لصاحبها حق استغالل السياحي في حدود القوانين المنظمة لقطاع السياحة(3). أما فيما يتعلق باالستثمار السياحي: لم يقدم المشرع الجزائري تعريفا لالستثمار السياحي بصفة خاصة وإنما عرف االستثمار عموما، و باستقراء ذلك يمكن تعريف االستثمار في العقار السياحي على أنه كل اقتناء لعقار يقع ضمن احدي مناطق التوسع السياحي أو احد المواقع السياحية من طرف الدولة أو احد أشخاص المعنوية العامة تابعة لها أو من قبل احد الخواص قصد استحداث نشاط سياحي جديد أو توسعة نشاط سياحي موجود من قبل، مفاده تقديم خدمات تسويق أسفار، أو قصد استعماله إلنشاء منشآت سياحية تقدم خدمات بمقابل للسواح سواء شمل ذلك الإيواء أو لم يشمله، أو من خالل مساهمة الدولة أو أحد الأشخاص المعنوية العامة التابعة لها أو أحد الخواص في مشروع يقع على احد هذه العقارات السياحية. (4) وتتمثل الخصائص المميزة لهذا العقار فيما يلي: - التخصيص التنموي الحص ري: ال يمكن تغيير وجهة العقار السياحي أو استغالله في نشاطات صناعية أو سكنية تخرجه عن طبيعته السياحية، وهو ما يضمن حماية الأوعية العقارية السياحية من المضاربة 2 - القانون رقم 01-01 مؤرخ في 10 فبراير2001، يتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة، ج.ر، عدد 11، صادر في 11 فبراير.2001 3 - بن زيد فتحي، أهمية العقار السياحي واالشكاالت المرتبطة به، مجلة تشريعات التعمير والبناء، العدد 2، 2010، ص.61 4 - نوفل رؤوف بركاني، حمزة وهاب، االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات القانونية واالقتصادية، المجلد 2، العدد 1، 2021، ص .121

والزحف العمراني. - االرتباط بالموقع الجغرافي والموارد الطبيعية: تكتسب هذه العقارات قيمتها االستثمارية من موقعها (شواطئ، واحات، منابع حموية) وهي ميزة غير قابلة للنقل أو االستنساخ. - الخضوع لنظام الحمائية البيئية المستدامة: يخضع العقار السياحي لقيود بيئية صارمة توازن بين المنفعة االستثمارية والمسؤولية البيئية لألجيال القادمة وفقاً للتشريع البيئي وقانون حماية الساحل والمناطق المحمية. - الموارد الثقافية والتاريخية: لعل أهمها ما صنفته منظمة اليونيسكو المتمثلة في كل من: تيمقاد: تم إنشاؤها من طرف الإمبراطور ترجان، القصبة: توجد بوالية الجزائر، تيبازة: من المدن الرومانية العتيقة، جميلة: تقع بوالية سطيف، الطاسيلي: يحتوي على أكثر من 11000 لوحة تعكس تحوالت المناخ وهجرة الحيونات وتطور الحياة البشرية في الصحراء خالل 6000 سنة قبل الميالد.، قلعة بنى حماد: تقع بوالية مسيلة، قصر ميزاب: انشأ من طرف االباضيين(5).

تنص المادة 20 من القانون رقم 01-01 المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية على انه ‹‹: يتشكل العقار السياحي القابل للبناء من الأراضي المحددة لهذا الغرض في مخطط التهيئة السياحية، ويضم الأراضي التابعة لألمالك الوطنية العمومية والخاصة، وتلك التابعة للخواص ››، يتضح من هذه المادة أن العقار السياحي في الجزائر يتشكل من 1 أنواع من الأراضي المحددة وفقا للمخطط التهيئة السياحية وهي:

احد الأشخاص التابعين لها والخاضعين للقانون العام وتشمل عقارات طبيعية واصطناعية ومنقوالت مخصصة للمنفعة العامة. 5 - بن سديرة جلول، العقار السياحي في الجزائر، مفهومه وموارده في ظل النصوص القانونية والتنظيمية، المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية، مجلد 1، العدد 1، 2016، ص.111

الخاصة سواء كان للدولة أو إحدى مجموعاتها الإقليمية من الأراضي الواقعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية والتي قد تكون من ضمن الأراضي التي تم إلغاء تخصيصها أو تصنيفها كأراضي تابعة ألمالك الوطنية العمومية وهي بهذه الصفة قابلة للبيع واإليجار التفاق ودي إذا كانت ضرورية النجاز برامج استثمارية محددة(6).

تلك التي تعود ملكيتها للخواص والملكية العقارية الخاصة هي عبارة عن حق التمتع والتصرف في المال العقاري أو الحقوق العينية وذلك من اجل استعمال الأمالك وفق لطبيعتها أو غرضها، أي أن هذه العقارات ذات طابع سياحي تقع داخل مناطق التوسع او المواقع السياحية(.7)

عاً لألنماط االستثمارية التي يستوعبها، وتتعدد تصنيفاته بتنوع َ يتوزع العقار السياحي في الجزائر تَب الثراء الطبيعي والجغرافي للبالد، وهو ما يمكن إجماله في الأنماط التنموية اآلتية:

الفنادق، والقرى السياحية، والمنتجعات الترفيهية والموانئ الترفيهية.

الخصوصية البيئية والثقافية للصحراء الجزائرية وإقامة مخيمات وهياكل فندقية مندمجة مع البيئة الصحراوية، وعرفته المادة 10/1 من القانون رقم 01-01 بأنه ": كل إقامة سياحية في محيط صحراوي تقوم على استغالل مختلف القدرات الطبيعية والتاريخية والثقافية مرفقة بأنشطة مرتبطة بهذا المحيط من تسلية وترفيه واستكشاف

والبحيرات العالجية إلقامة محطات المعالجة بمياه البحر ومؤسسات االستجمام الطبيعي. 6 - أحمد طالل عبد الحميد، النظام القانوني ألموال الدولة الخاصة، دار الثقافة ، االردن، 2001، ص.26-22 7 - عبد الحق لخذاري، حسيبة زغالمي، الإطار القانوني للعقار السياحي في التشريع الجزائري، مجلة الحقوق والعلوم السياسية، مجلد 6، عدد 1، جانفي 2011، ص.216

االقتصادية النشطة لتشييد مراكز المؤتمرات الدولية والفنادق الفاخرة ذات الأبعاد اللوجستية المتطورة.

شهد البناء المؤسساتي المشرف على االستثمار العقاري في الجزائر عملية إعادة هيكلة جذرية بهدف توحيد مراكز اتخاذ القرار وتبسيط القنوات البيروقراطية. ونميز في هذا الإطار بين أجهزة ذات اختصاص عام (الفرع الأول)، وأخرى ذات طبيعة تخصصية سياحية (الفرع الثاني).

تضطلع الهيئات العامة بدور محوري في رسم السياسة الوطنية لالستثمار وتسهيل الإجراءات الإدارية وتخصيص العقارات االقتصادية بمختلف أنواعها:

الوطنية لتطوير االستثمار، وتعتبر الهيىكل المركزي المسؤول عن تسيير نظام الحوافز، ومرافقة المستثمرين، وإدارة المنصة الرقمية للمستثمر التي أصبحت البوابة الوحيدة والملزمة لطلب الحصول على العقار االقتصادي.

الوزراء برسم الموجهات الكبرى لالستثمار وتوفير الأوعية العقارية الكبرى للمشاريع االستراتيجية، في حين توفر لجنة الطعون المنشأة لدى رئاسة الجمهورية ضمانة قانونية للمستثمرين في حال رفض طلباتهم االستثمارية أو العقارية بشكل تعسفي. الفرع الثاني: الوكاالت واللجان المتخصصة في تسيير الأوعية السياحية نظراً لخصوصية القطاع السياحي، استحدث المشرع هيئات تقنية متخصصة تساهم في تهيئة، تنظيم وتثمين المحيط العقاري السياحي:

تحت وصاية وزارة السياحة، تعد الذراع التقني لتهيئة وتسيير "مناطق التوسع السياحي"، وتتولى إعداد المخططات التوجيهية للتهيئة السياحية وتجهيز العقارات السياحية بالشبكات التحتية الأساسية قبل طرحها

للمستثمرين، وتم إنشاءها ألول مرة بموجب المرسوم التنفيذي رقم00-11 المؤرخ في 21 فيفري1111 الذي يحدد قانونها الأساسي(8). تهدف أعمال هذه الوكالة في استعمال الأمثل للثروة العقارية والحفاظ عليها تتمتع بجملة من المهام المنوط بها، من خالل استقراء ألحكام المواد من 02 الى 01 من المرسوم التنفيذي رقم -11

-تنظيم وتوجيه االستثمارات السياحية منها االستثمار في العقار السياحي. -مد المستثمرين بكافة المعلومات والبيانات. -تقديم خدمات أفضل بعيدة عن البيروقراطية. -تطبيق حق الشفعة على كل عقار متواجد داخل مناطق ومواقع التوسع السياحي. -القيام باقتناء الأراضي الضرورية إلنشاء الهياكل السياحية وملحقاتها. -القيام بالدراسات والتهيئة المخصصة لنشاطات السياحية والفندقية والحمامات المعدنية. -القيام بتهيئة الأراضي الموافق عليها لالستثمار السياحي. - حيازة أوعية عقارية توجه لالستثمار السياحي. -تتولي تطبيق السياسة الوطنية للتنمية السياحة، وتنظيم وتوجيه االستثمارات السياحية ومد المستثمرين بكافة المعلومات والبيانات وتقديم خدمات أفضل بعيدا عن البيروقراطية، يكفل للمستثمرين توفير الجهود والوقت ويكون لديه انطباع حسن وثقة تامة في كفاءة الإدارة وايجابية تعاملها معه(9). 8 - تنص المادة الأولى من هذا المرسوم على الوصف القانوني لهذه الوكالة إذ اعتبرها مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري توضع لدى الوزير المكلف بالسياحة تتمتع بالشخصية المعنوية واالستقالل المالي، على أن تخضع في عالقاتها مع الأشخاص المعنوية العامة إلى قواعد القانون العام، وفي عالقاتها مع الغير على غرار المستثمرين السياحيين إلى قواعد القانون التجاري، إضافة إلى ذلك تحافظ على االستغالل العقالني للعقار السياحي. أنظر: مرسوم تنفيذي رقم 00-11 مؤرخ في 21 فبراير 1111، يتضمن انشاء الوكالة الوطنية لتنمية السياحة، ج.ر عدد 11، صادر بتاريخ1 مارس.1111 9 - أحمد شامي، بخالد بخالد، الوكالة الوطنية لتنمية السياحة كآلية لتوفير العقار السياحي في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات والبحوث القانونية، المجلد 2، العدد 1، 2011، ص .111

استشارية وتنسيقية عليا تسعى لضمان االنسجام والترابط بين مختلف القطاعات الوزارية (الموارد المائية، الغابات، الثقافة، البيئة، الداخلية) لتذليل الصعاب وتوفير البيئة الحاضنة لالستثمارات السياحية الكبرى. تتضح أهمية المجلس الوطني للسياحة بالرجوع للمهام التي نص عليها المرسوم الرئاسي رقم-21 220، فالمادة 2 تشير إلى دوره في اقتراح التدابير و الأداوات التي يمكن أن تفعل السياحة ، وتشجع وتدعم ترقية وجهة الجزائر السياحية السيما في الخارج.أي تحديد أعمال الدعم الضرورية لحماية الموارد السياحية بكل مكوناتها وتهيئتها وتسييرها(10). - إبداء الرأي في تدابير اللجنة الوطنية وتوصياتها لتسهيل النشاطات السياحية. - إبداء الرأي في الملفات المتعلقة بالسياحة التي يقدمها له الوزير المكلف بالسياحة.

لقد وضع القانون رقم 10-21 حداً نهائياً لحالة التشتت الإجرائي وممارسات المضاربة العقارية التي طبعت الفترات السابقة، متبنياً مقاربة تعتمد على الشفافية والرقمية الكاملة. وسنتناول في هذا المبحث الصيغ القانونية واآلليات المعتمدة لمنح العقار السياحي (المطلب الأ ول)، تم نتطرق للمسار الإجرائي المستحدث لفرز الطلبات وتحديات الجاذبية االستثمارية (المطلب الثاني(.

تبنى المشرع الجزائري صيغاً تعاقدية محددة تضمن بقاء الرقابة للدولة على ملكية أراضيها مع تمكين المستثمر من استغالل آمن وطويل الأجل، إما عن طريق نظام االمتياز غير القابل للتحويل إلى ملكية كصيغة أساسية (الفرع الأول)، وإما عن طريق عقود الإيجار والتنازل عن الحقوق العينية العقارية السياحية (الفرع الثاني). 10 - مرسوم رئاسي رقم220-21 مؤرخ في 0 نوفمبر2021، يعدل ويتمم المرسوم الرئاسي رقم201-02، ج ر عدد .2021ربمفون 11خيراتب رداص ،16

عقد االمتياز هو عقد إداري يتولى بموجبه المتعاقد الملتزم سواء أكان فردا أم شركة مع إدارة وذلك إلدارة مرفق عام اقتصادي واستغالله مقابل رسوم يتقاضاها من المنتفعين بخدمات ذلك المرفق، كما ال يمنع أن يقع عقد االمتياز بين شخصين إداريين(11). وفقاً ألحكام القانون رقم 10-21 المتعلق بمنح العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدولة، أصبحت صيغة االمتياز بالتراضي هي الصيغة القانونية الأحادية واألساسية الستغالل العقار السياحي إلنجاز مشاريع استثمارية. ويتميز هذا النظام باآلتي:

يمنح المستثمر الأمان المالي والزمني الكافي لتغطية تكاليف المشروع وبدء جني الأرباح.

الأراضي السياحية من طرف الخواص عن طريق التنازل الالحق، لضمان بقاء الأوعية العقارية االستراتيجية تحت رقابة وسيادة الدولة، واستخدامها حصرياً للمصلحة التنموية العامة. ثالثا- االمتياز كحق عيني عقاري: يمنح عقد االمتياز للمستثمر حقاً عينياً عقارياً قابالً للرهن لضمان الحصول على القروض البنكية الالزمة لتمويل المشروع السياحي (الرهن الحيازي من الدرجة الأولى لفائدة المؤسسات المالية).

هو عقد تقوم بموجبه الجهة الحكومية بتأجير مرافقها إلى الشركات الخاصة من القطاع الخاص ليقوم بتشغيلها مقابل دفعات مالية محددة يسددها إلى الدولة بغض النظر عن مستوى الأرباح التي يحققها المستأجر التي تقع عليه مسؤولية تمويل نفقاء التشغيل والصيانة أي تحمله للمخاطر التشغيلية في حين ّ ّ تبقى الحكومة مسؤولة عن االستثمار في الأصول الثابتة،وتتراوح مدة الأصول من 1 سنوات إلى 11 سنة، وبإمكان تمديدها على عكس عقد الإدارة وهو منح حق استخدم هذه الأصول واالحتفاظ باألرباح خالل 11 - نجاة بوساحة، عمار زعبي، عقد االمتياز كآلية الستغالل العقار السياحي، مجلة صوت القانون، المجلد 00، العدد 01، 2021، ص .201

فترة زمنية متفق عليها بمقابل دفع إيجار معين(12). بالموازاة مع صيغة االمتياز الأساسية، توجد بعض الصيغ الفرعية والتبعية التي تسهم في تفعيل الحركة االستثمارية داخل الفضاءات السياحية: - حقوق إيجار المنشآت المبنية: حيث يمكن للوكالة الوطنية لتنمية السياحة أو المجموعات المحلية تأجير المباني الجاهزة ذات الطابع السياحي لمستثمرين خواص لمدد معينة لغرض التسيير الفندقي أو الترفيهي. - التنازل عن الحقوق العينية الناتجة عن االمتياز: رخص المشرع بشروط جد صارمة وبموافقة مسبقة من الجهات المانحة للمستثمر إمكانية التنازل عن امتيازه أو حقوق البناء المشيدة فوق العقار السياحي لفائدة مستثمر آخر، شريطة التزامه التام بمواصلة نفس النشاط السياحي المرخص له وتجسيد المشروع وفقاً لدفتر الشروط الأصلي دون تعديل يخل بالطبيعة السياحية للعقار.

االستثمارية انتقل المشرع الجزائري من نظام اللجان الوالئية المشتركة إلى نظام رقمي مركزي وموحد يقلل من تدخل العنصر البشري بهدف تكريس مبادئ الشفافية وسرعة البت في الملفات.

يتلخص المسار الإجرائي الجديد للحصول على العقار السياحي في الخطوات التشريعية المتكاملة اآلتية:

للمستثمر التي تديرها الوكالة الجزائرية لترقية االستثمار، تضمن هذه المنصة الشفافية الكاملة حيث توفر قاعدة بيانات جغرافية وخرائطية محدثة وشاملة حول جميع العقارات السياحية الشاغرة والقابلة لالستغالل ومميزاتها الجغرافية والتنموية. 12 - سعدي سامية، الأليات القانونية لترقية االستثمار السياحي في الجزائر، أطروحة لنيل شهادة دكتوراه طور ثالث ل م د في القانون، تخصص قانون الأعمال، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري تيزي وزو- الجزائر، 2022، ص .201

االستثمار بالتنسيق المباشر واآللي مع الوكالة الوطنية لتنمية السياحة للتحقق من توافق المشروع مع مخططات التوجيه السياحي والمخطط العام لتهيئة منطقة التوسع السياحي المستهدفة.

شروط نموذجي يحدد التزاماته التنموية والزمنية إلنجاز المشروع، ليتوج المسار بصدور قرار منح االمتياز بالتراضي من طرف المدير العام للوكالة الجزائرية لترقية االستثمار، تتبعه صياغة عقد االمتياز الإداري من قبل مصالح أمالك الدولة وإشهاره بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا ً.

رغم الترسانة التشريعية الحديثة والتوجهات الرقمية الرامية لتبسيط الإجراءات، تبرز في الواقع العملي جملة من العقبات الهيكلية التي تحد من فاعلية هذه المنظومة وتعيق تحقيق الطفرة االستثمارية المأمولة: أولا- تداخل وتعدد الفاعلين الإداريين: على الرغم من إلغاء اللجان الوالئية، إال أن هناك تداخالً مستمراً في الصالحيات بين وزارة السياحة وهياكلها التقنية، وبين الوكالة الجزائرية لترقية االستثمار، والمجموعات الإقليمية (البلديات والواليات) التي تمتلك سلطات الضبط الإداري وتراخيص البناء والهدم والتهيئة.

الجزائر من غياب أو ضعف شبكات التهيئات الأساسية (كهرباء، غاز، شبكات صرف وتطهير، مياه، مسالك معبدة، شبكات اتصاالت)، الأمر الذي يثقل كاهل المستثمر ويجبره على تحمل تكاليف إضافية باهظة لتهيئة محيط عقاره السياحي. - إشكالية التمويل البنكي والضمانات: بالرغم من أن عقد االمتياز يمنح حقاً عينياً قابالً للرهن، إال أن البنوك التجارية والعمومية بالجزائر ال تزال تبدي تحفظاً كبيراً وتحوطاً بيروقراطياً في قبول رهون العقارات التابعة ألمالك الدولة الخاصة كضمانات كافية لتمويل المشاريع الفندقية والسياحية الضخمة، لغياب سوق عقارية موازية قادرة على تسييل هذه الأصول في حال تعثر المستثمر.

أما منح العقار السياحي عن طريق عقد الإيجار فلم يبين المشرع الجزائري أحكامه ومنه فهو يخضع للقواعد العامة لإليجارات التجارية، بما أن الوكالة الوطنية لتنمية السياحة تخضع للقانون التجاري والقوانين المطبقة على أشخاص القانون الخاص في تعامالتها مع غير الدولة واألشخاص المعنوية العامة(13).

يتضح في الأخير أن المشرع الجزائري قد أولى أهمية بالغة لموضوع االستثمار في العقار السياحي، حيث خصه بالتنظيم واإلجراءات التي تنظمه من خالل عدد كبير من النصوص القانونية التشريعية منها والتنظيمية. فرغم أهمية العقار السياحي إال انه ظل مجهوال لمدة طويلة، ومع غياب النص القانوني المعرف له والمحدد لمناطق التوسع السياحي المعنية باالستثمار ألن المحافظة العقارية للقطاع السياحي يجب أن يغطيها مخطط التهيئة السياحية الخاص بها. والعقار السياحي من صور العقار االقتصادي الموجه لالستثمار وعلى هذا الأساس نجد أن المشرع قد نص على العديد من اآلليات الستعماله واستغالله، كإعادة بيعه أو تأجيره أو منحه حق امتيار. وعليه فقد توصلت هذه الدراسة المنهجية المرتكزة على استقراء المنظومة القانونية المعاصرة للعقار السياحي في الجزائر إلى مجموعة من النتائج العلمية والمتمثلة في: - يمثل العقار السياحي في الجزائر وعاء تنموياً خاضعاً لنظام قانوني استثنائي ومركب يوازن بين مقتضيات ً الحرية االستثمارية والتشجيع المالي من جهة، ومبادئ حماية الثروات الطبيعية واالستدامة البيئية من جهة أخرى. - وضع المشرع الجزائري حداً للتشتت البيروقراطي والفساد العقاري بإلغاء المنظومة السابقة (كالصيغ المشتركة واللجان الوالئية) وتأسيس نظام مركزي موحد يعتمد الرقمنة الكاملة عبر "المنصة الرقمية للمستثمر" التابعة للوكالة الجزائرية لترقية االستثمار. 13 - نوفل رؤوف بركاني، حمزة وهاب، مرجع السابق، ص .122

- غدت صيغة "االمتياز بالتراضي غير القابل للتحويل إلى ملكية" الصيغة الوحيدة القانونية المعتمدة الستغالل العقار السياحي، مما يضمن صيانة السيادة العقارية للدولة ومنع المضاربات والتحويل غير الشرعي لألوعية السياحية إلى نشاطات ربحية هامشية. - تواجه المقاربة التشريعية الحديثة تحديات تطبيقية ملموسة تتمثل في ضعف التمويل البنكي وتحفظ المصارف تجاه رهون عقود االمتياز، باإلضافة إلى نقص التهيئات التحتية الأساسية في العديد من مناطق التوسع السياحي المصنفة قانونا ً.

أولا- الكتب: أحمد طالل عبد الحميد، النظام القانوني ألموال الدولة الخاصة، دار الثقافة ، االردن، .2001 ثانيا-الرسائل الجامعية: سعدي سامية، الأليات القانونية لترقية االستثمار السياحي في الجزائر، أطروحة لنيل شهادة دكتوراه طور ثالث ل م د في القانون، تخصص قانون الأعمال، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري تيزي وزو- الجزائر، .2022 ثالثا- المقاالت: -1 بن زيد فتحي، أهمية العقار السياحي واالشكاالت المرتبطة به، مجلة تشريعات التعمير والبناء، العدد 2، 2010، ص ص .01-11 -2 بن سديرة جلول، العقار السياحي في الجزائر، مفهومه وموارده في ظل النصوص القانونية والتنظيمية، المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية، مجلد 1، العدد 1، 2016، ص ص.111-121 -1 أحمد شامبي، بخالد عجالي، الوكالة الوطنية لتنمية السياحة كآلية لتوفير العقار السياحي في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات والبحوث القانونية، المجلد 2، العدد 1، 2011، ص ص.110-111 -2 عبد الحق لخذاري، حسيبة زغالمي، الإطار القانوني للعقار السياحي في التشريع الجزائ ري، مجلة الحقوق والعلوم السياسية، مجلد 6، عدد 1، جانفي 2011، ص ص -211 .266 -1 نجاة بوساحة، عمار زعبي، عقد االمتياز كألية الستغالل العقار السياحي، مجلة صوت القانون، المجلد 00، العدد 01، 2021، ص ص -112 .216

-6 نوفل رؤوف بركاني، حمزة وهاب، االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات القانونية واإلقتصادية، المجلد: 02، العدد 01، 2021، ص ص .121-126 رابعا- النصوص القانونية: -6 القانون رقم 01-01 مؤرخ في 10 فبراير2001 يتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة ج ر عدد 11 صادر في 11 فبراير.2001 -0 قانون رقم01-01 مؤرخ في 10 فبراير2001 يتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية ج ر عدد 11 صادر بتاريخ 11 فبراير.2001